水岸国际2014营销方案九鼎营销·事业六部（中国·重庆）Waterfrontinternationalmarketingprogram2014目录contactPART12014年度目标与任务PART22014年度营销总体战略PART32014年度营销执行策略u2013年销售情况回顾（统计时间2013年1月-2013年12月31日）2013水岸国际共计推出6栋房源，除5号楼未推出，其余住宅都已面市，共计销售套数572套，金额31258万元，回款金额22776万元。当期推售房源剩余270套。总已售未售去化率楼栋套数套数套数百分百1号楼107872081%2号楼148777152%3号楼1541312385%4号楼1661244275%6号楼1331023177%7号楼134518338%合计84257227068%u2014年新增货值盘点2014年，水岸国际住宅5号楼，公寓8、9号楼、以及北地块除自持以外商业都会陆续面市住宅未推出房源5号楼，166套，面积19108.7平米，货值0.97亿元。总楼栋房号面积户型套数1126.69、136.743*228288.52、92.292*228388.95、92.722*2285号楼4128.02、139.033*2285117.70、122.71、108.353*2266117.26、122.28、107.913*228小计166公寓公寓8、9号楼共计352套房源，货值1.21亿元。类别套数面积（㎡）单价（元/㎡）金额（元）8号楼1769618.496300605964879号楼1769589.26630060412338合计35219207.756300121008825u2014年新增货值盘点2014年，水岸国际住宅5号楼，公寓8、9号楼、以及北地块除自持以外商业都会陆续面市商业水岸国际商业1、2、3、6、7、8、9#面积约2万方，按照1万/㎡均价，总货值为2亿类别面积（㎡）单价（元/㎡）金额（元）1号楼商业4371.1510000437115003号楼商业1835.5410000183554002号楼商业2954.741000029547400商业6号楼商业2062.510000206250007号楼商业2119.7410000211974008号楼商业4452.210000354610009号楼商业3085.27100003085270010号楼商业3210.011000032100100合计24091.1510000240911500车位注：未计算负一、负二层商业水岸国际车库共计1308个，截止9月20日车位销售121个，还剩1187个；按照均价8万一个计算，剩余车库总货值为9496万u2014年总货值盘点2014年，水岸国际前期剩余房源加上5号楼以及商业和公寓，可售房源货值为7.21亿总货值类型数量货值（亿）住宅4362.65公寓3521.21商业——2.4车位11870.95合计——7.21u2014年度任务制定根据2013年任务完成情况，以及对铜梁市场的检测，初步将2014年的销售任务制定如下：北地块2014年度任务目标：1、完成住宅清盘2、完成公寓50%的去化3、完成商业50%去化4、完成车位150个去化类型数量货值（亿）住宅4362.65公寓1760.6商业——1.2车位1500.12合计——4.57u2014年推售节点计划2014年推售节点计划：根据实际情况，商业需要根据招商进度决定开售时间，而公寓产品作为铜梁首发，更是需要一定的现场产品展示以及充分的蓄客，所以建议在上半年主要以剩余住宅去化为主，同时进行商业和公寓的前期准备工作，后半年对公寓和商业进行开售。　1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月5#推出销售销售销售销售销售销售销售销售住宅110套　　　60套50套50套50套50套40套30套30套销售80套8#公寓8#8#8#8#9#9#9#9#公寓　样板房装样板房亮蓄客开售持续销售蓄客蓄客开盘持续销售修相1.2.3#商招商公司1.2.3#1.2.3#1.2.3#6.7#商6.7商业招商工作招商工作业6.7商业6.7商业6.7商业商业业态定位商业商业商业业持续销售筹备宣传　宣传开展蓄客开始开售持续销售确定蓄客开始开售持续销售宣传开展　　车位全年150-200个，35平米/个,目录contactPART12014年度目标与任务PART22014年度营销总体战略PART32014年度营销执行策略u2014年度营销总体战略2014，竞争加剧，力求图变。u2014年度营销总体战略面对任务和目标需求，我们具备了可以匹配的内部环境基础；面对阴晴不定的外部环境，2013的时间证明，唯有将“区域一哥”进行到底，方能在乱世取胜。“一方面，求发展；即顺应城市发展，借力核心区新机遇，借助区域发展提速契机，重塑区域价值；使新城核心水岸国际，是最具发展潜力和投资潜力大盘等一系列概念深入人心，塑造出项目城市价值、区域价值、地段价值为一体的中心论，为项目2014年快速提价销售，以及未来向综合业态销售转型奠定基础。”另一方面，控风险；无论多么激烈的市场，只要我们能继续成为区域中心，继续是区域一哥，我们就具备比别的项目更为坚实的基础，从整个层面上讲，第一方面的求发展策略也是必须的，也是控制风险最好的方法；同时，继续坚持行之有效的销售策略，保持销售热度，是项目巩固地位，塑造口碑，得到认同的最好方式，也是面对错综复杂的市场环境，控制风险的最好办法。u2014年度营销总体战略因此，2014年度营销总体战略总结为：线上，借助城市、区域、项目三级利好因素，再造中心；线下，借助行之有效的销售策略，先寻求快速出货，再需求合理价格提升。2014，水岸国际，城市新中心u2014年面临三大难题2014年，水岸国际面临由单一住宅销售向着住宅、公寓、商业三种业态组合的多形态销售，面对新的变化，有三个问题需要思考：剩余房源如何去化公寓如何首推面市商业如何提升价值目录contactPART12014年度目标与任务PART22014年度营销总体战略PART32014年度营销执行策略u2014年度营销策略体系p一个主题：“城市新中心”主题如何诠释？如何传递给客户？p三个问题：剩余房源如何快速去化、公寓如何首推面市？商业如何实现价值的提升？p五个策略：u客户策略：2014年年度客户有哪些特征？面对区域内外的客户有什么不一样的策略？u媒体策略：面对销售、价值与品牌的多重需要，2014年的媒体如何在有效性的基础上增加张力？有效性与影响力如何兼顾？u渠道策略：2013年各项渠道均取得了一定的效果，2014年又该如何优化和创新？u活动策略：销售活动、品牌活动如何结合？我们的品牌活动应着眼于什么方向？u现场体验策略：招商进度应如何方能给予销售最大支持？现场还应增加哪些体验？u2014年度主题传递与诠释u2014年度主题传递与诠释城市中心价值论理论整合优势渠道强力宣传商业规划、招商成功展示公关宣传大城初现对比彰显区域一哥的独特优势u2014年度主题传递与诠释让客户真正认可品牌让客户认可项目价值以综合价值优势PK强化品牌强化大盘强化性价比户外品牌广告全能配套拔高形象突出品质项目动态网站商业形象建立区域竞争企业品牌活动公寓面市突出高品质大盘避免单一价格竞争项目品牌活动大盘形象不以单一价值作为推广诉求外区域竞争房交会力求价值体系的全面建立新城核心大盘区域中心突出综合性价比u三个问题——住宅去化问题住宅剩余房源有270套，加上5号楼166套，一共是436套，计划于2014年9月清盘，以便于后期更好的销售公寓和商业。总已售未售已签约未签约楼栋房号面积户型套数套数套数套数套数1158.73、164.043*223716612138.24、98.873*2212011911号楼3100.34、94.06、92.43*2212012004100.04、93.76、92.13*2212012005139.88、100.513*221201191小计10787208431122.14、127.253*222319212122.14、127.253*22202200373.68、74.332*2221571412号楼498.28、91.863*220173143579.58、82.873*220182162698.39、91.973*220182162776.43、77.092*22261651小计148777167101118.29、123.133*2221571502118.18、123.023*222175161374.052*2222022003号楼498.60、92.903*222193190579.28、82.563*222211210698.71、93.013*222202200776.82*222193190小计154131231301u三个问题——住宅去化问题住宅剩余房源有270套，加上5号楼166套，一共是436套，计划于2014年9月清盘，以便于后期更好的销售公寓和商业。总已售未售已签约未签约楼栋房号面积户型套数套数套数套数套数1126.69、136.743*228101882288.52、92.292*228271261388.95、92.722*2282802804128.02、139.033*22812161204号楼117.70、122.71、108.353*2262332305117.26、122.28、107.963*2282442221小计166124421195180.61、69.942*2242131832110.96、90.