下一站，绿地之窗20140403商业秘密声明本文内包含的资料属于长沙世联地产顾问股份有限公司的商业机密，一旦泄漏，可能被商业竞争者利用。因此本文档内容仅限于对长沙世联地产顾问股份有限公司作投标之用；除此之外，不得私自发布、使用和复制文档任何内容。如果长沙世联地产顾问股份有限公司有幸和贵方签订合同，对本文档中数据的发布、使用和复制的权利将在以后签订的协议中明确说明。本限制条款不适用于可以从其它合法渠道得到对文中包含数据的使用授权的情况。绿地窗口项目目录绿地窗口项目01起点——价值及目标梳理绿地窗口项目习近平主席：将长沙打造成为第二个浦东！——国家主席习近平在上海就中国未来的经济趋势答记者问：“中国将全力推进西部大开发，重中之重把长沙打造成第二个浦东!以点带面、推动中国经济的全面发展！”绿地窗口项目成为第二个浦东的信心，来自于便捷的水陆空交通网！城市从诞生发展一直与交通存在着千丝万缕的联系，从古代四大文明古国的发源地内河流域开始，发展到近现代经济发达国家与发展中国家城市化历程，无一不渗透着交通对城市发展的影响。。。。。。黄花机场、三条高铁、多条城铁&地铁、湘江河道等绿地窗口项目，使长沙成为南中国最重要交通枢纽城市。成为第二个浦东的信心，来自于中国唯一的三条高铁枢纽中心厦门绿地窗口项目而我们就是长沙高铁的“窗口”，是进入长沙城的第一站绿地窗口项目日本新干线中心枢纽——名古屋法国TGV中心枢纽——里尔德国ICE中心枢纽——卡塞尔世界高铁枢纽的发展潜力，对枢纽城市尤其是站前区的城市化进程提速及区域价值提升对区域层面的影响：带来人口流动、产业转对站区层面的影响：在高铁经济带动下，移及城市凝聚力的提升区域价值飞速提升，逐渐成为城市副中心，绿地窗口项目高铁城市站前区的发展一般要经过陌生区、热点板块到城市副中心三个阶段，当前的武广新城正在从第一阶段进阶到第二阶段绿地窗口项目作为具有强大潜力的国际新金霞经济开发区城，武广板块在长沙各大新兴板块的机会点逐渐凸显星沙金星北经开区宜居新区价值基础板块新城定位（高层均升值潜力价）滨江7500-梅溪湖板块国际新城**新城12000麓谷产业新区滨江新城板7000-副城市中心***芙蓉块10000生态新区洋湖板块湿地新区6000-7500**梅溪湖国际新城麓谷板块产业新区4500-5500*武广板块高铁新区6000-6800*****武广省府板块政务新区6000-7000***洋湖垸高铁新区湿地新区芙蓉新城板植物园公生态新区5500-6000*块园宜居新区金星北板块宜居新区4000-5500*省府政务新区金霞板块经开区4500-5500*星沙板块经开区4500-5500*环保科技园产业新区植物园板块公园住区5500-6500**暮云暮云板块融城新区4000-5500***融城新区环保科技园产业新区4000-5000*绿地窗口项目常德绿地新都会益阳绿地国际花都绿地香树花城绿地海外滩绿地中央花园绿地紫金公馆绿地中央广场绿地中心绿地溁湾镇绿地之窗绿地公馆绿地万家丽路不同凡响的2014：长沙绿地积极布局湖南，迎来全省12盘联动时代，成为湖湘地产领导品牌！绿地窗口项目落子武广，成为首个在区域试水的精品综合体项目，是以国际化的眼光，紧抓城市发展方向，代言高铁新都会！用地面积（㎡）89443容积率4.16建筑密度29.2%绿地率30.0%总建筑面积437627计容建面（㎡）370895其中花园洋房20319精品高层160552企业总部94705创意办公32577商务公寓31548商务裙楼商铺21277住宅临街商铺3721幼儿园2600售楼处2467物管用房1749绿地窗口项目本项目既要成为武广城市化进程里程碑式的力量，先驱力行！又将成为绿地布子长沙重点板块中浓墨重彩的一笔，重任担当！因此，只许成功，不许失败！必须兼顾“形象标杆的建立”&“热销口碑的制造”两大目标！绿地窗口项目聚焦2014年营销目标——10个亿10个亿=8个亿高层、1个亿洋房、1个亿创意办公2014年货量盘点：16万㎡主流高层&2万㎡精品洋房&3万㎡准甲级写字楼10个亿=7个月销售周期，首开3个亿，持销月均1个亿2014年工程节点：5月底营销中心开放，6月底高层预售首开，8月底洋房及高层样板房开发，9月底洋房预售，11月底办公展示开放预售绿地窗口项目02障碍——市场及客户分析绿地窗口项目国内经济增速放缓,流通性紧张、银根全面收紧宏观在工业产能过剩、金融高杆杠、地方政府债务及房地产泡沫的多重压力下，经济增速放缓至7.5%;受美国QE退市场市影响，人民币贬值，同时利率市场化，导致银根收紧银根收紧的相关表现银监会要求严控房地产贷款风险：2014年初银监会即对今年银行业相关工作重点做出强调，其中提到要加大防范和化解金融风险隐患，特别是要严控房地产贷款风险，高度关注重点企业，继续强化“名单制”管理，防范个别企业资金链断裂产生的风险传染兴业银行暂停房地产贷款业务：2014年2月24日兴业银行率先暂停办理房地产夹层融资业务和地产供应链业务，虽然住房按揭贷款及开发贷暂时未受波及，但未来大幅收紧开发贷将成为趋势多家银行压缩房地产贷款比例：中农工建交、招商、民生、中信等多家银行虽发布公告称银行房地产贷款业务一直正常开展，未停止相关业务。但实际上对于传统房贷业务，多家银行已在积极调整压缩房贷放贷比例，同时对房地产及相关行业贷款审批更为严格，风险评级升高多家银行房贷利率上浮，且放贷时间明显延长：以工农中建为首的国有商业银行均上调首套房贷款利率至基准利率，之前部分贷款优惠基本绝迹。而光大银行和交通银行首套房贷款利率在基准利率的基础上再上浮5%，没有银行可以保证贷款批下来的时间期限绿地窗口项目未来调控将转为金融手段控制限购及登记制度有放缓趋势，未来转向以金融手段进行控制，2014年房产税普增可能性低，但已经确定的在2014年6月出台的不动产登记条例，将为房产税开征奠定基础，一定程度上影响了客户需求限购限贷不放松：在2013年12月24日举行的全国住房城乡建设工作会议上，住房城乡建设部部长姜伟新在部署2014年工作时，明确表示：“继续抓好房地产市场调控和监管工作”，同时表示：“北京、上海、广州、深圳等房价上涨过快的城市要从严落实差别化住房信贷税收和住房限购政策。”不动产统一登记制6月启动：2013年3月，国务院发布的《关于实施〈国务院机构改革和职能转变方案〉任务分工的通知》明确要求：2014年6月底前出台不动产登记条例，出台并实施不动产统一登记制度。不动产统一登记制度将为房产税的开征奠定基础，同时也可能为反腐败添上一柄利器。房产税普征暂不可行：全国政协委员、财政部财政科学研究所所长贾康认为，就国内现实情况来看，短期内不会采取普遍征收的模式。不动产登记对房产税推开将起到技术支撑作用。绿地窗口项目部分城市个别项目大幅降价,近八成城市成交量下跌自香港打响马年降价“第一枪”，内地的杭州、常州、长沙等城市陆续跟进，最高的降价幅度超40%，2014年2月份，多个城市成交量出现大幅下滑，从重点城市来看，同比平均跌幅超过21%常州：2014年2月21日，常州雅居乐星河湾打出5380元/㎡起广告，从毛坯均价1万2/㎡仅打92折，随后大名城跟着降价，每平米降价1000块钱左右杭州：2014年2月18日，杭州德信北海公园突然降价3000元/㎡，从原本售价18000元/平方米降到15800元/平方米，天鸿香榭里随即降价，打出直降6000广告，调整到13800元/平米长沙:2014年2月23日，蓝光COCO蜜城打出每平直降2000元的广告，从原来7500元/平的均价降至最低5980起，均价6500元/㎡香港:2014年2月10日，香港新鸿基尔峦项目宣布降价45%，从原来的15000元/每呎降至仅8500港元14.52014年2月重点城市销售量增幅大小（城市个数）从重点城市销售量变化来9.5看：同比：除南京、天津小幅4.5增长外，其余城市销售量-0.5也集体下滑，平均跌幅超过21%，北京同比跌幅最大，为48.61%、其次为广州，同比下跌39.1%绿地窗口项目长沙第一季度开局遇冷长沙宏观网签数据：就季度网签面积来看，2014年第1季度出现明显回落，同比2014年第1季度下跌约20%，环比上一季度下降约28%；网签价格基本回落到2013年第1季度水平?预估销售面积环比上1季度下降27.8%，同比2013年下降19.9%2013年－2014年2月网签数据?网签均价环比上1季度下降3%?同比2013年上涨0.2%1212预估第1季度10销售面积227㎡108866442200绿地窗口项目上门量对比：2014年整体上门量有所回落，热点板块如梅溪湖、洋湖垸、滨江新城等上门量均表现下降趋势，下降幅度达20－40%2013年周平均上门量2014年周平均上门量板块项目下降幅度佳兆业时代广场10387-15.5%湘域熙岸4431-29.5%红橡华园13236-72.7%尚东板块长房白沙湾5037-26.0%百纳广场4233-21.4%运达中央广场4237-11.9%新城新世界3433-2.9%中建梅溪湖一号167124-25.7%金茂梅溪湖11290-19.6%梅溪湖板块旭辉梅溪时代2917-41.4%和泓梅溪四季172134-22.1%中铁梅溪青秀9177-15.4%华润橡树湾6044-26.7%广晟江山帝景6438-40.6%洋湖style4630-34.8%万科白鹭郡——150——洋湖垸板块合能洋湖公馆——53——COCO蜜城——126——?各大板块上门量全线下滑，热点板块中天栖溪里——82——和顺洋湖壹号——106下——降幅度高达20－40%北大资源