中铁嘉业房山新城地块投标报告思源经纪2013年11月谨呈1开篇·思考2信息点一：地块占地7.8万m2，总建面19.41万m2，其中限价房13.6万m2、商业用地5.77万m2、停车场库用地0.43万㎡。信息点二：本宗地楼面地价约4100元/m2，限价商品房限价10500元/m2。33初步印象本案关键点：44初识项目55本体环境|项目区位区位：地块位于西南六环外，房山区城关街道与燕化交界处，非中心主城区，与“中国铁建原香漫谷”项目相距约5.8公里。西南六环外，城关与燕化交界处?该项目位于房山城关镇和燕化中间轴上，34km三环线邻近地铁燕房线，周边多条公交线路经过31km四环线。五环线?相比房山热门的长阳板块价格，项目所在27.5km速高澳港区域楼价尚低，属于价值洼地。京本案11.6km?距六环、五环、四环、三环直线距离分别5六环线.8km约11km、27km、31km、34km；原香漫谷?距规划城铁燕房线约0.7km。66本体环境|项目交通交通：燕房线规划、道路系统完善、公交线路畅通。六五四三杏环环环环花燕房东路路本案房山本案北北顺城街大街京?公交：837路、901路等1.5小时直达市区港澳.高速?地铁：距离燕房线燕化站1公里以内.?自驾：约45分钟到达西三环六里桥.77本体环境|项目四至地块优越：四通一平、地势平坦，形状不规则，整体规划有一定制约。待规划用地规规划纬七路划待规划道路西外环路西外环路规划城洪路规划经六路洪寺周转房临时安置房项目四至：u东至规划经六路东红线u南至规划城洪路南红线城洪路88u西至西外环路西红线u北至规划纬七路中心线本体环境|商业配套配套：目前周边基本无配套，但3公里内可享受燕化及城关较为成熟的商超、教育、娱乐、银行等配套设施。蓝腾购物中心中国农业银行呷哺呷哺金百万烤鸭店迎风百货商场麦当劳北京银行燕化商圈中国工商银行大旺火锅美廉美超市天山美食城加油站万州烤全鱼中国建设银行老城一锅燕山店本案苗源炝锅鱼酒楼新时代冠华商场加油站美廉美超市城加油站加油站天津包子铺关华冠超市北京农商银行商美廉美超市餐饮麦当劳业永和豆浆肯德基街大鸭梨银行京城一锅涮羊蝎子阿里郎商超99本体环境|教育配套六所小学，八所中学可解决本案客户子女教育问题。燕化向阳中学燕化前进中学第一小学北京师范大学燕化附中本案宏塔小学实验中学饶乐府完全小学长育小学房山第二中学房山三中房山第四中学房山中学城关小学城关第三小学1010本体环境|医疗配套周边医疗配套不足，但可依附两大商圈相对优越的医疗配套。知名医院简介：燕化公司职工医院燕山医院?房山区中医院：三级甲等中医医院燕山妇幼保健院?燕山医院：三级综合医院宏塔社区卫生站?燕山妇幼保健院：一级医院房山中医院燕山分院?妇幼保健院分院：二级甲等?房山第一医院：二级甲等妇幼保健院分院房山中医院中医院矿机分院房山第一医院1111未来规划|交通城铁燕房线2013年年底开工建设预计2013年底开工，2015年底建成试通车。工程建成后预计年输送乘客0.73亿人次，将有效提升沿线地区的吸引力，加快西南片区及房山新城的建设发展，改善该区域的交通出行条件。?工程概况：线路全长约20.5km，其中主线长14.4km，支线长6.1km；敷设方式为高架线；沿线共设11座车站，均为高架车站，平均站间距1.9km。本案全线设停车场一处，选址阎村北，接轨于阎村北站，占地约11.44hm2。工程建设用地总量1326亩，拆迁房屋总面积14.6万m2；施工方法为钻孔灌注桩，预制梁架设。工程线路走向示意图资料来源：中国铁道科学研究院网站公示《北京轨道交通燕房线工程环境影响报告书》1212未来规划|土地土地规划：未来周边土地规划量大，将吸附更多开发商进驻，提升区域价值。用地性质数量商业用地11宗居住用地9宗教育用地4宗规划商业用地交通设施2宗规划商业用地文化娱乐1宗规划二类居住用地规划二类居住用地办公用地1宗本案规划配套教育用地ü未来大规模居住氛围规划文化娱乐用地ü成熟商业配套规划交通设施用地规划商业用地ü成熟教育配套规划二类居住用地ü成熟文化娱乐配套规划商业用地规划二类居住用地ü交通设施建设规划二类居住用地规划配套教育用地1313经济指标分析指标：地块占地7.8万m2，建面19.41万m2，其中限价房13.6万m2、商业用地5.77万用地规模容积建面建筑编号用地性质控高m2。（㎡）率（㎡）密度R2二类居住用0010283702.5709256030%地R2二类居住用0006262112.5655286030%地?住宅限价房占比70%——54581——136453————小计?商业地块占比29.7%C2商业金融用000576823230466030%地C2商业金融用000971673215016030%地C2商业金融用商业用地如何规划成为提升本001343883131646030%地商业案溢价的重点。——19237——　57711————小计0016停车场库用地4266————————合计——78084——194164————1414本体环境小结?本体分析小结虽然，目前区域不成熟，依附于城关和燕化两大商圈但是，未来该区域将成为新价值洼地，发展前景良好?产品价值限价房占比70%，能否实现快速变现→项目的现金流保障商业地块占比29.7%，如何规划销售→项目的溢价难点1515中国铁建·房山新城再筑城161市场环境分析2产品设计建议目录3项目营销定位4营销策略方案1717第一部分：市场环境1818宏1观市场1919宏观市场|政策分析京7条——主打自住型商品房配建自住型商品房将成为以后土地市场的常态?目标：2013年10月22日，市住建委发布了《关于加快中低价位自住型改善型商品住房建设的意见》，该意见中将目标描述为“为进一步完善本市住房供应结构，支持居民自住型改善型住房需求，稳定市场预期，促进长效机制建设”。?意义：“完善、支持、稳定、促进”与以往以限为调控手段的主导思想差异显著，与7月底政治局会议提出的唯一要求“促进房地产市场平稳健康发展”方向一致。相较于目前流传较广以“房产税”为首的制约型政策作为房地产长效机制蓝本，京7条的发布传递出上层从市场的角度、积极的角度，作为制定长效机制出发点的意愿。加强销售管理，确保供应合理确定套型面积高度重视自主性管理（在取得预售证或现房销售备案（以90平方米以下为主，最大（按照“低端有保障、中端有政策、后，由开发企业组织销售。选房不得超过140平方米；销售均价高端有控制”的总体思路，完善住房供应结构，进而稳定房价）顺序公开摇号确定。摇号需全程原则上比同地段、同品质的商品公证，并接受政府监督）住房价格低30%左右）加强转让管理明确销售对象严肃查处骗购行为加强登记管理（原则上5年内不得转（具有购房资格的家庭均可一经查实，解除购房合同，购房让；5年后转让按届时购买，本市户籍无房家庭家庭承担相应经济和法律责任，对申请购房家庭的资格同地段商品住房价格和【单身须满25岁】及保障房且5年内不得在本市购买住房。审核，按照本市住房限原始成交价差额的30%轮候家庭具有优先权）构成犯罪的，依法追究刑事责任购相关规定执行交纳土地收益等价款）2020宏观市场|政策分析中央楼市调控方向发生重大变化：坚持市场化?内容：10月29日，中共中央政治局在进行第十次集体学习时，首次专题学习住房领域情况。习近平在主持学习时的讲话中做出了“坚持市场化改革方向”的表态。与此前决策层给出的“回归房价”药方不同，习近平在此次讲话中没有提及“房价调控”、“经济适用房”、“限价房”等过去经常出现的惯用词语，却强调了住房领域的市场化改革和经济功能。针对如何利用市场化改革解决居民“住有所居”的目标，习近平指出，要千方百计增加住房供应，加强顶层设计，加快建立统一、规范、成熟、稳定的住房供应体系。?意义：这意味着此前以行政抑制为导向的政策调控方式将正式全面转向为以政府与市场明确分工为思路的房地产长效机制。2121宏观市场|政策分析十八届三中全会明确，房地产调控将转向长效机制十八届三中全会中与房地产相关的问题：问题一：房地产调控将转向长效机制问题五：房企再融资或将开闸问题二：“新型城镇化”或被重新定义问题六：住宅产业化或有望全国范围展开问题三：“土地二元制”或有望终结问题七：保障房制度或被重新设计问题四：房产税时代或将正式来临问题八：养老地产业或将迎来春天2222宏观市场|北京宏观经济分析北京市生产总值稳步攀升近五年北京市生产总值稳步上涨，最低增长幅度不低于9.3%北京市GDP总量统计北京市人均GDP统计121212121010101088886666444422220000数据来源：国家统计局网站2323宏观市场|北京宏观经济分析国民消费价格指数震荡中回归物价相对平稳通货膨胀有所抑制北京市居民消费价格指数121086420数据来源：国家统计局网站2424宏观市场|城市人口自2010年以来，北京市常驻人口呈现逐年上涨趋势，但增长速度减慢；随着人口增长，购房需求将逐渐增多。1212101088664422002525宏观市场|购买力分析2010年以来，北京市人均可支配收入逐年上涨；居民生活水平不断提升，购买能力逐步提高。2010年-2013年北京市城镇人均可支配收入12121010886644220013年数据为进度数据2626住宅2市场2727宏观市场|住宅土地市场2013年土地市场在需求旺盛的带动下，供应情况略有改善；居住用地成交量回升，楼面价上扬，后市向好预期明显。北京市住宅用地供求价格走势121210108866442200数据来源：北京市住建委2828宏观市场|商品住宅市场2012年至今，北京市商