安徽宣城安徽宣城市经济市经济开发区项目开发区项目————项目构想项目构想建建华华地地产产公元公元20072007年年99月月KENWARDKENWARDPROPERTYPROPERTY宣城市房地产市场初析宣城市房地产市场初析目目项目情况及周边竞争性项目分析项目情况及周边竞争性项目分析录录产品定位产品定位项目形象定位项目形象定位宣宣城城市市房房地地产产市市场场初初析析2006宣城房地产市场主题——宣宏观调控城市1增供土地，调整供应结构。房2合理推进城市房屋拆迁。地产3执行房地产信贷政策，提高信贷资产质量。市4制定合理的二手房交易环节税收政策。场初5出台《宣城市城市住房建设规划》。析6启动廉租住房保障制度。7加强商品房预（销）售管理，整治市场秩序。8完善房地产市场监测和信息发布制度。2006年宣城房地产市场发展态势——平稳发展宣城市房1房地产开发投资增速放缓，企业开发投资意愿增加。地产市2房地产业支柱地位突出，对财政的贡献度不断增强。场初3开发企业投资意愿增强。析4居民购房意愿增加，房地产市场活跃。2006年宣城房地产市场的焦点——房价续涨宣城市根据商品房销售合同网上登记备案数据，2006房年年末新建商品住房平均交易价格3150元/㎡,剔地产除高层不可比因素,多层典型同质楼盘均价比上年年市末上涨了9.4%左右；网上登记备案数据同时显示，场2006年1-12月新建商品住房均价2436元/㎡，若初每套住房以90㎡计，总价值为219240元，2006年析宣城市区城镇居民户均可支配收入25948元（以市区城镇居民户均2.87人，2006年人均可支配收入9041元计算），房价收入比8.45，表现为偏高。从图一分析:新建商品住房前11个月平均呈小幅波动，但12月由于小高层等高档住宅新盘开盘，所以均价有较大幅度上扬。宣新建商品房中商业用房和其它用途（主要是车库、储藏室等）房城屋的平均交易价各受不同地段成交量多少等因素的影响价格波动市较大。房地产市场初析图一:2006年市区新建商品房平均交易价格柱形图(单位:元/㎡)从图二分析，二手住房买卖平均交易价格（评估价）总体上较2005年有较大幅度的上涨，全年均价同比上涨两位数以上。1-12月二手住房买卖价格除2月份略有波动外，其它各月基本上较平稳，宣波动较小。城市房地产市场初析图二:2006年市区二手住房买卖登记平均交易价格折线图(单位:元/㎡)房价上涨的原因宣城1近两年商品住房建设供求比例失衡，市场供不应求，直接导致房价上涨。市房地2商品住房结构不尽合理。产市3市场上少数投机、投资现象的增加及市民追涨的心理作用，加速了房价的场上涨。初析4客观因素方面：一是建筑材料、人员工资等建筑成本的上涨，二是小区的环境绿化条件、基础配套设施、住房品质等的提高所带来的间接成本增加；三是土地“招拍挂”政策实施带来土地价格上涨，据统计，今年二级地段上土地平均出让价格较去年增加29.94%。宣城市房地图三、不同套型的新建商品住房供求结构图(单位:㎡)产市场初析图四、不同价位新建商品住房供求结构图(单位:㎡、元/㎡)从图三、图四可以看出:宣其一：中低价位、中小套型的普通商品住房供应不足，高价位、大套型城的一哄而上带动了房价上涨。2006年应市预售的新建商品住房中，90市㎡以下中小套型所占的比例和2000元/㎡以下中低价位的比例占总供应房量的19.35%和16.90%，不能达到70%的调控要求。地产市其二：商品住房的供应和销售具有区间性，而可售房源与套型、价位几场乎呈正比。如:90㎡以下中小套型和2000元/㎡以下中低价位的普通商初品住房供不应求，批准预售、实际销售基本上持平，可售房源几乎微乎析其微；与此同时，可售的房源绝大部分都是120㎡以上，特别是144㎡以上的带跃层或复式的大户型和单价3000元/㎡的高价位的高档商品住房，也就是说套型越大、价位越高则可售房源越多，越滞销，所以各开发企业应充分考虑到调整住房产品供应结构的必要性和迫切性。2007年宣城房地产市场的趋势宣——供销两旺城市房2007年，随着宣城市各项房地产宏观调控政策、措施的地产进一步执行和深入，宣城市房地产市场将呈现供销两旺市场的趋势.房价上涨势头也将得到减缓.将表现在一下三初个析方面：(1)2005、2006年土地供应总量的增加和供应结构的改善宣城2005、2006年，通过公开挂牌和拍卖，市区出让但还未开工的房市地产开发用地有14宗1438亩，加上此前开发商囤积的未动工开发的存房量土地约有205亩，共1643亩，保守按平均容积率1.3计算，可以建成地总面积142万㎡左右的商品房供应，且按设计条件其中绝大部分为普通产商品房。另据调查：2007年，市区已开工即将上市或拟开工可望上市的市项目有：梅园.金领苑、美都新城、大坝塘改造项目、西林东苑、东苑场新村（国鑫世纪城）、希达小区、绿宝嘉园以及稻香新村、天都花园等初十几个项目，总面积约35万㎡。以上项目结构均衡，不仅有高层住宅，析还有普通商品住宅、经济适用房等不同结构供应；地段互补，中心城区地段的高档住房和开发区等二级地段普通住房也互为补充，所以可以预见，2007年市区房地产市场将会供销两旺。(2)《宣城市城市住房建设规划》（2006-2010）的指引宣城市根据《宣城市城市住房建设规划》，“十一五”期间住房建设房地的居住用地供应总量目标为220.12公顷，新建住房的建设总量目标产为280万㎡，共3.06万套，市场供应规模将比“十五”期间扩大2-3市倍，且调整住房供应结构，引导资源节约型住房消费，按照总量控制场初、区域平衡、远近结合的原则，套型建筑面积在90㎡以下的普通住析房总建筑面积在“十一五”期间总量控制达到新建商品住房总建筑面积的70%以上。(3)宣城市房地产市场需求也将会持续增长宣城市房宣城作为皖东南地区中心和龙头城市，在“融入苏浙沪经济圈”地产宏观经济政策下，宣城房地产业发展环境良好。再加上我市“十一市五”期间城市建设管理大发展的目标、城市化进程的加快、人均居住场条件改善和房屋自然折旧对新增商品住宅的需求等，将会支撑房地产初业需求的持续增长。在近年来国家房地产发展战略开始从产业政策向析公共政策回归的态势下，2007年房地产行业宏观调控的执行力度将会加大。图一:2007年1月-2007年8月的各类商品房实时成交数据月份项目住宅商业办公其它宣套数（套/件）702752城2007年面积（万㎡）0.93810.32970.40690.0119市1月份金额（万元）2609.182780.48951.06125.7619房平均交易价格（元/㎡）2781.348433.362337.332164.87地套数（套/件）286102007年面积（万㎡）0.31220.04980.03280产市2月份金额（万元）814.28236.633102.5330场平均交易价格（元/㎡）2608.24751.663125.990套数（套）1451002初2007年面积（万㎡）1.4050.0893100.0109析3月份金额（万元）3243.82324.678030.9468平均交易价格（元/㎡）2308.763635.4102839.16套数（套）3912052007年面积（万㎡）0.46330.11600.01664月份金额（万元）1242.63428.997047.88平均交易价格（元/㎡）2682.133698.2502884.34套数（套）63707宣面积（万㎡）0.66380.129500.02152007年城金额（万元）1764.27416.18048.3556市5月份平均交易价格（元/㎡）2657.713213.6502248.26房地套数（套）456212007年面积（万㎡）0.45240.05680.20350.0027产市6月份金额（万元）1022.84160.725943.2547.0902场平均交易价格（元/㎡）2260.82832.064634.342600初套数（套）9412032007年面积（万㎡）0.88810.083700.0083析7月份金额（万元）2027.49309.23021.78平均交易价格（元/㎡）2282.73695.3902622.83套数（套）12318022007年面积（万㎡）1.1950.114700.00648月份金额（万元）2445.3466.479018.34平均交易价格（元/㎡）2046.454066.4202866.52图二:各类新建商品房平均交易价格柱形图宣城市房地产市场初析宣城小结市房2007年乃至未来几年，宣城市的商品地住房供应将逐年增加，供需矛盾将逐年解决产市，住房供应结构也将明显改善，老百姓选房场购房的余地将逐年加大，宣城市的房价上涨初析势头将得到减缓，住房价格也将见顶回稳。项项目目情情况况及及周周边边竞竞争争性性项项目目分分析析项目情况及周项目情况边竞争项目分析项目基本资料项目情况地理位置:水阳江大道西侧及周占地面积:60亩边竞规划建筑面积:12万平米争项目容积率:3.0分析物业类别:商业、多层、小高层宣城市城区地块等级图项目情况及周边竞争项目分析项目SWOT分析项目优势情?地理位置优越,是开发区的黄金地段况?周边配套相对成熟,区域交通方面及?区域内房地产市场较为成熟,市场认同度较高周?新的广电中心和三水厂进在咫尺,发展潜力巨大边竞争劣势项?大环境虽好,但小环境较差目?周边楼盘较多,竞争激烈,对销售有一定影响分?紧邻水阳江大道旁,有一定的噪音及空气污染析?周边配套不成熟?项目规模小,景观园林优势很难体现机会项宣城市经济发展处于快速增长阶段,居民收入水平有较大提目高,居民购买能力较