保利街道口(2007)059地块项目市场分析及开发定位报告组成地块情况环境分析项目分析项目定位定位的对象是谁？地块情况开发商储备地块定位对象挂牌出让的P（2007）059地块P（2007）059地块规划净用地面积约为17360平方米（以实测为准），用地性质为商业金融业用地和居住用地，平均容积率控制在4.3以内，建筑密度不大于25％。实际项目用地条件18042.8平方米（拍卖地）4262.4平方米（存量地）用地总面积：22305.2平方米容积率：5.37内相关要求：总建筑面积:119778.92平方项目用地位于三级控制区片，套型建筑米面积90平方米以下商品房建设规模不少66%于住宅总建筑规模的。建筑密度：25%用地内应控制一条南北向和一条东西向、宽度均不低于7米的公共通道，并且新建建筑后退珞狮南路道路红线不少于15米。它处于什么环境？周边环境项目地块所在处洪山区中心区域，集商贸、金融、观光、购物、餐饮、文娱于一体，经济发达，配套完善，属于武汉市的重点发展片区。项目四至关系北临阜华大厦和洪山影剧院用地东临洪山区政府用地南临武汉理西临50米工大学宿舍宽珞狮南路用地相关情况项目区域经济发展迅猛旧城改造不断深入大量土地重新开发利用沿珞狮南路和珞喻路一线用地发展均为商业、办公等用途。商业气氛浓厚居住氛围浓厚政府拟投入大量资金基础建设。此片将成为武昌房地产开发的热点地区。周边云集武汉理工大学、华中师范大学等多所全国知名高校，人文氛围浓郁。周边配套类别配套状况地处珞狮南路和珞喻路交叉口，珞狮南路和珞喻路交叉口将建设立体交通，珞喻路将建设地下轨道交通。地理位置优越交通709、59、570、521、540、576、581、596纵横交错、四通八达、、601、608、702、703、710等数十条公交车途方便快捷的交通网络。径此片。武昌商业金融中心，有群光广场，亚贸，新世界百货，中南商业大楼，中百超市，武商量贩、国美、武汉电脑业态突显商业金融城等综合商场，以及众多的餐饮娱乐场所。分布着建设银行、民生银行、招商银行、交通银行、中国银行、农相当完善业银行等金融机构。陆军医院，武汉大学口腔医院，华夏医院，省妇幼保健院等医疗机构。设施齐全教育医疗云集武汉大学、武汉理工大学、华中师范大学等多所全国知名高校，以及武珞路中小学，武汉中学，华师附小满足需求等中小学校。周边商业格局中南商圈亚贸商业带街道口商圈鲁巷商圈商业格局发展态势中南商圈：区内规模最大、条件最为成熟的商圈；现为武昌的金融、商业和政治中心；由商业中心逐步演变为商务中心，商务优势逐步取代商业优势。亚贸商业带：以休闲服饰销售为主的商业街，其消费人群主要来源于洪山区范围内的高校学生。随着街道口商圈的发展，此商业带将成为中南与街道口商业发展的贯通纽带。街道口商圈：以传统商业经营和IT产品销售为中心的新兴商业中心。后期的商业业态的发展较中南商圈将更为丰富，不但聚集传统的商业百货，依托其高校消费力应势而生时尚卖场，最终其商业业态可能与江汉路相似。鲁巷商圈：随着中国光谷的建设以及该区域住宅市场所伴生的社区商业，近年有了较大的发展，但因区位的限制对商业的发展有一定限制，随着高校的扩张及光谷建议的加快，未来此商圈的发展前景较可观。街道口商圈以北为休闲娱乐区区位优势明显正街道口为高辐射武珞路沿线端商品消费区以西为中低端以东为电子7215家企业扎堆于此商品消费区消费品市场总注册资本高达125亿元以南为餐饮娱乐区经营总面积0.4平方公里年创收7500元/平方米东至广埠屯、西至武商亚贸、南北横跨珞狮路的圆心区域。商圈商机潜值巨大街道口商圈剖析商业地产的开发成为片区开发主流商圈面积:0.4平方公里竞争激烈的武汉最具潜力的商圈之一资本:125亿元科技一条街90%商家经营终端产品销售。集研发、产销、规模一体化的商贸科技市商圈聚集大小200多家科场的市场空白有待开发。研院所。固定、流动人口近10万人餐饮业总体规模很小，远远不能满足市场需求。规划引进大型连锁餐饮巨头，促进目前酒店餐饮业432户餐饮业国际化发展。服务业需求市场巨大。文随着二环线建设，具备发展物流、商务的化体育娱乐业33户，教育良好条件，街道口商圈的服务业存在很大产业11户。的机遇。商圈商业消费力构成商圈辐射范围内常住居民教育科技从业人员学生消费群其它随机消费力街道口商圈现商业环境继中南、徐东之后武昌又一繁华商业地带以珞喻路为轴心的科技一条街，是仅次于北京中关村的第二大智力密集区商业划分非常明显，商业消费人群的互动性较弱且消费目的性强广埠屯电子市场经过多年的经营最为稳定已形成广泛的市场认知与影响。珞狮北路依靠高校消费力形成了一定的休闲娱乐规模。正街道口通过群光的多年经营以及新世界的入驻已逐步形成稳定的高端消费人群珞狮南路由于受到道路改造的影响目前的经营状况并不理想。街道口以西由于中南商圈的牵制经营状况较其它区域弱但也已形成了固定的中低端消费群。街道口商圈未来交通影响本案方位未来的街道口将成为高速车行通路这将对为来街道口的商业环境造成一定的影响，车行状况得到改善但人流到达率将有所减弱。未来群光与新世界的消费群将以目的性强的消费客户为主。理工大门口将修建一大型中心广场，未来将成为珞狮南路人群集中区域，这对于本项目将有较大的促进。中心广场所汇聚的人气将为本项目带来一定商业人气。同时洪山区即将启动的街道口“金十字架商本案方位圈”工程也将进一步为护本项目的商业氛围。街道口商圈优劣势分析优势劣势旺盛的消费力处于中南商圈与鲁巷商圈之间消费客户存在分流。高端的商业形象交通改造将形成地下隧道（珞狮路）与高架桥（武珞路）的一流的区位优势十字交叉通道可能使得街道口商圈成为过路商圈。未来的街道口商圈将以周边居民为主要消费群，而随着街道口商圈的进一步经营并形成足够的商业影响力最终街道口商圈将取代中南成为武昌地区新的商业中心。街道口未来的发展对新开发的商业项目的规划提出了新的要求，需通过规划手段来规避过路交通劣势。同时对商圈内所经营商品、服务水平及商业运作能力都提出了更高的要求，方可在激烈的商业竞争中获取市场最大份额。它的差异化在哪？项目分析鹏程·蕙园银海雅苑新近开发的项目在楼盘档次上、立面风格上、建筑布局上、规模上、品质上均有较大的提升。区域楼盘情况表区域住宅均价5120元/㎡项目名称建筑面积建筑类型容积率主力户型楼盘均价物业管理费装修类型3栋30层鹏程·蕙1．4元/48293㎡高层住3.61x1、2x2、3x25500元/㎡毛坯园㎡宅143191.481．9元/银海雅苑高层住宅5.352x2、3x2、4x25700元/㎡毛坯㎡㎡小高层住3x21．5元/东湖公馆24636㎡4.05500/㎡毛坯宅80.03-146.09㎡㎡1．2元/智源财富41622.531x1、2x2、3x2高层商住4300元/㎡㎡毛坯中心㎡3.69多层、小新凯·山起价4700元/1．3元/40000㎡高层，住1.493x2毛坯泉居㎡㎡宅汉飞·精12732㎡高层，商3900元/平方1.5－英4.31x1精装住米1.8/㎡青年城74.1~78国际商务高层写字㎡/，110～1505200元/平方28800㎡9.985元/㎡毛坯大厦楼㎡120～200㎡米200～500㎡。主力户型以一室一厅（50平方米左右）、三室两厅（113-137平方米）为主商业铺面租售情况类型调查项目租售水平商铺智源财富中心租金50-60元/平方米汉飞精英青年城租金70-80元/平方米银海雅苑售价23000元/平方米（毛坯），租金150元/平方米写字楼智源财富中心毛坯，租金16元/平方米/月精装租金11元/平方米/月国际商务大厦5200元/平方米，租金；38元/平方米（精装）该区底商多为3层，整体和单间租售兼备；业态丰富：集金融、娱乐、休闲、服饰、美容等于一体；临街商铺出租价格为50元/平方米-150元/平方米，租售情况良好，已基本售完。区域楼盘分析楼盘均以高层商住楼为主，辅以多层住宅，容积率以纯写字楼国际商务大厦（9.98）为最高，以纯住宅楼新凯山泉居（1.49）为最低，其余的均分布在3.6-5.35区间，容积率偏高。住宅户型多样化：1*1，2*2，3*2，4*2，面积适中，主要以3*2户型（面积在114-137平方米之间）和小户型1*1（面积大约在50平方米左右）为主、辅以2*2户型（面积大约90平方米），也有少量4*2大户型如银海雅苑，充分满足都市中心区不同收入人群的居住需求。楼盘体量除银海雅苑较大之外，多在5万方以下，外部公共配套设施完善。交通便利，人口密集，有临街商住楼，底层商铺多为1-4层，其中3层居多，也有闹中取静的纯住宅楼。商铺整层发售或出租形式兼备，商业业态多样，主要有银行、精品服饰专卖、高级休闲娱乐场所、中西餐厅、商务式酒店等。住宅楼物业管理费适中，在1.2-1.9元/平方米之间；写字楼国际商务大厦为5元/平方米。街道口附近楼盘的市场销售状况普遍较好。本项目地块优劣势分析优势：劣势：处于街道口商圈，具有较好的商业发展前景；临街面主要处于临珞狮南路方向，非街道口正商业主街面上，对商业的开发有一定人流动线的影响；生活配套设施完善，人文氛围较佳，利于住宅项目的开发；交通改造所带来的不利影响。地块可建项目规模体量大；周边环境利于项目开发档次的提高。而本项目凭借其优异的地段优势、超大的项目体量、多功能的项目定位将成为街道口地区具有代表性的新城市中心综合体。同城类比项目分析新世界中心物业类别：住宅、写字楼、商铺、酒店等占地面积:37235?平方米建筑面积：277811平方米容积率：7.41均价：8200元/平方米商??场：新世界百货中心旗舰店写字楼：由新世界集团管理，26层5