A10楼大户型产品方向深度定位报告北京策源房地产经纪有限公司2006年3月24日1一、项目定位的原则二、定位的依据（一）1.全方位的市场研究1.区域内公寓?位于非主流的商务办公区2.区域内商业3.区域内商住楼?区域的商务市场机会三、定位的依据（二）?项目周边写字楼的销售情况分析1.客源在那里2.准确的项目个案自身分析2.周边消费力四、A10楼分析?位于高档居住区内，项目区域形象较好1.基本数据?项目自身规模较小，难以形成很好的商务形象2.A10楼现状?产品设计较为普通，电梯配置形象较差3.SWOT分析五、项目定位3.基于Pekinghouse首府整体的项目策略1.综合定位?定位要和Pekinghouse首府项目相互促进，2.客户定位不可独立的策划定位本项目3.产品定位4.价格定位六、定位的其他问题2一、项目定位的原则二、定位的依据（一）项目名称实际成交均价(￥/平米)1.区域内公寓乐成国际105002.区域内商业珠江帝景95003.区域内商住楼苹果社区8400三、定位的依据（二）天之骄子93001.客源在那里时代国际80002.周边消费力金港国际8000四、A10楼分析风度柏林84001.基本数据72002.A10楼现状外企国际公寓3.SWOT分析后现代城7200五、项目定位区域平均价格84501.综合定位2.客户定位区域内公寓整体均价为8450元/平米，3.产品定位A10楼为50年产权的公建部分，与其可比性较差。4.价格定位六、定位的其他问题数据来源:3北京房地产信息网(www.e-fdc.com)一、项目定位的原则二、定位的依据（一）项目名称商业形态实际成交均价(￥/平米)1.区域内公寓乐成国际住宅底商220002.区域内商业珠江帝景住宅底商及商业街200003.区域内商住楼苹果社区住宅底商及商业街29000三、定位的依据（二）时代国际住宅底商250001.客源在那里金港国际住宅底商170002.周边消费力CBD东都大型综合商业15000四、A10楼分析后现代城住宅底商及商业街140001.基本数据180002.A10楼现状区域平均价格——3.SWOT分析五、项目定位区域内商业多以住宅底商或商业街形式出现，均为一、二1.综合定位层商业。2.客户定位商业成交价在14000-29000元/M2之间，主要成交价格区3.产品定位间为14000-20000元/M2，4.价格定位整体销售并不理想，除开发商部分自持出租外，销售部分六、定位的其他问题的销售率约在50％左右。数据来源:4北京房地产信息网(www.e-fdc.com)一、项目定位的原则二、定位的依据（一）项目名称实际成交均价(￥/平米)1.区域内公寓珠江帝景95002.区域内商业苹果社区14500（两层），合单层73003.区域内商住楼金港国际8000三、定位的依据（二）CBD东都80001.客源在那里后现代城72002.周边消费力区域平均价格8000四、A10楼分析1.基本数据2.A10楼现状区域内仅有外企fesco大厦有写字楼供应，但未开盘，预3.SWOT分析计价格在12000元/平米左右。五、项目定位区域内均为公寓立项的商住楼，早期的后现代城、金港国1.综合定位际7000-8000元/平米，现珠江帝景成交价为9500元/平2.客户定位米。3.产品定位4.价格定位区域商住楼价格低，量体小，开间面积小，主要为小型公六、定位的其他问题司的聚集。数据来源:5北京房地产信息网(www.e-fdc.com)一、项目定位的原则二、定位的依据（一）珠江帝景1.区域内公寓位于北京CBD边缘西大望路甲23号2.区域内商业占地34万平方米，建筑面积90多万平方3.区域内商住楼三、定位的依据（二）米1.客源在那里双地标甲级写字楼、五星级酒店与会所、2.周边消费力酒店式服务公寓、高档商住公寓、高档住四、A10楼分析宅相配合的综合性大型高档社区1.基本数据2.A10楼现状商住公寓：1号楼已于2004年9月入住3.SWOT分析，已经去化86%，多为中小型贸易公司、五、项目定位1.综合定位策划公司等2.客户定位?3.产品定位目前在售：8号商住公寓2005年6月184.价格定位日开盘，均价：9500元/平方米，预计六、定位的其他问题2005年12月30日入住，主力户型为114-125平方米户型。6一、项目定位的原则二、定位的依据（一）外企FESCO大厦1.区域内公寓位于广渠路与西大望路交叉路口的西北2.区域内商业角，3.区域内商住楼占地近28000平米，建筑面积137000平三、定位的依据（二）米1.客源在那里2.周边消费力其中5.0万平方米的公寓及配套和8.7四、A10楼分析万平方米的写字楼、商铺及配套；1.基本数据2.A10楼现状目前在售B区2.67万平方米的标志性甲3.SWOT分析级写字楼（整层1100平米销售）五、项目定位1.综合定位2.客户定位3.产品定位4.价格定位六、定位的其他问题7一、项目定位的原则二、定位的依据（一）1.区域内公寓2.区域内商业物业本身升值；3.投资者区域内商住楼稳定的租金回报率；三、定位的依据（二）我1.客源在那里2.周边消费力们四、A10楼分析的1.基本数据客2.A10楼现状3.SWOT分析户物业本身升值；五、项目定位经营者所经营项目的利润率；1.综合定位2.客户定位稳定的租金回报率；3.产品定位4.价格定位六、定位的其他问题8一、项目定位的原则二、定位的依据（一）商业客群中，由于A10楼的开发成本较高，欲达到较高的销售价格1.区域内公寓，应选择非常规的商业定位模式。2.区域内商业3.区域内商住楼在此，寻找具有一定的可行性的高档奢侈品消费客源：三、定位的依据（二）1.家居、卫浴品牌展示1.客源在那里产品需求：面积为100-500平米2.周边消费力空间感要求高；四、A10楼分析2.汽车品牌展示1.基本数据产品需求：面积为300-800平米2.A10楼现状空间感要求较高；3.SWOT分析五、项目定位3.清餐饮行业1.综合定位西餐厅、咖啡厅、甜品店、酒吧等2.客户定位如：上岛、星巴克、起士林、澳拜客等3.产品定位4.配套商业4.价格定位便利店、洗衣店、美容沙龙、健身配套等六、定位的其他问题9一、项目定位的原则二、定位的依据（一）1.区域内公寓2.区域内商业3.区域内商住楼三、定位的依据（二）1.客源在那里2.周边消费力四、A10楼分析1.基本数据2.A10楼现状3.SWOT分析五、项目定位1.综合定位2.客户定位3.产品定位4.价格定位六、定位的其他问题10一、项目定位的原则二、定位的依据（一）1.区域内公寓2.区域内商业3.区域内商住楼三、定位的依据（二）1.客源在那里2.周边消费力四、A10楼分析1.基本数据2.A10楼现状3.SWOT分析五、项目定位1.综合定位2.客户定位3.产品定位4.价格定位六、定位的其他问题11一、项目定位的原则二、定位的依据（一）北京与电视直接相关联的公司1.区域内公寓1000多家，间接相关联的公司2.区域内商业3800多家。3.区域内商住楼CCTV及BTV的迁入将形成和三、定位的依据（二）1.客源在那里带动从节目制作、大型活动策划2.周边消费力组织、硬件及新技术研发供应到四、A10楼分析影视经纪人、代保险、金融投资1.基本数据服务等一个庞大的文化产业链。2.A10楼现状3.SWOT分析作为传媒大道，根据策源对西大五、项目定位望路区域的商住/写字楼成交客1.综合定位2.客户定位户研究显示：3.产品定位多为成长型公司，从事传媒广告4.价格定位业等，如苹果社区、珠江帝景等六、定位的其他问题12一、项目定位的原则二、定位的依据（一）项目位于高档居住区内；1.区域内公寓截止到2005年周边高档居住区的常住居住人口约为2万人2.区域内商业按照区域规划08年将达到7-8万人3.区域内商住楼如：珠江帝景、乐城国际、九龙花园、风度柏林、CBD传奇三、定位的依据（二）1.客源在那里、金港国际等。2.周边消费力四、A10楼分析消费描述：1.基本数据富裕人群为私营企业主、三资企业中方高级管理人员等；2.A10楼现状家庭年收入在30万元以上；3.SWOT分析具有较强投资意识，多数购买股票、基金、收藏等；五、项目定位私车拥有率达到了60-80%1.综合定位2.客户定位为高档奢侈品消费的追随者。3.产品定位4.价格定位六、定位的其他问题13一、项目定位的原则二、定位的依据（一）1.区域内公寓2.区域内商业3.区域内商住楼CBD区域三、定位的依据（二）国贸中心CCTV1.客源在那里BTV2.周边消费力四、A10楼分析泛CBD区域1.基本数据本案2.A10楼现状3.SWOT分析五、项目定位1.综合定位2.客户定位3.产品定位4.价格定位六、定位的其他问题14一、项目定位的原则A10楼二、定位的依据（一）1.区域内公寓总建筑面积9028.5平方米2.区域内商业其中地上四层，建筑面积7375.2平方米；3.区域内商住楼地下一层，建筑面积1653.3平方米。三、定位的依据（二）建筑高度14.7米，地上4层，1.客源在那里2.周边消费力东西长约120米，南北长约13.5米。四、A10楼分析层高最大可达首层4.2米，二层3.6米，1.基本数据2.A10楼现状三、四层3.3米；3.SWOT分析地下一层，层高4.2米。五、项目定位备注：地上建筑层高可根据使用功能要求作调整1.综合定位2.客户定位3.产品定位4.价格定位六、定位的其他问题数据来源:15北京复地一、项目定位的原则二、定位的依据（一）A10楼未开工1.区域内公寓为避免将来楼体施工对叠拼区域的影响，欲准备开工建设2.区域内商业3.区域内商住楼面临的