北京房山区阎村镇D地块居住、商业项目用地项目建议书旭辉集团北京事业部2008年7月28日旭辉集团北京事业部—项目建议书项目投资编号：2007建书字002号北京房山区阎村镇D地块居住、商业项目用地项目建议书旭辉集团北京事业部2008年7月28日★北京市房山区阎村镇D地块居住、商业项目用地项目关键词1、项目名称：北京市房山区阎村镇D地块居住、商业项目2、项目位置：北京市房山区阎村镇南梨园村2旭辉集团北京事业部—项目建议书项目投资编号：2007建书字002号项目四至：东至紫码路，西至五号路，南至紫园南路，北至规划道路。3、转让方式：土地挂牌出让4、交易对象：北京市土地储备中心房山分中心5、一级开发主体：北京天恒房地产开发有限公司6、开发属性：二级开发7、规划用地面积：总用地面积166118.411平方米，建设用地112637.92平方米，其中：居住建设用地面积：71255.632平方米，商业建设用地面积：36171.962平方米，道路广场建设用地面积：5210.326平方米8、总建筑面积：建筑规划规模：≤143055.41平方米；其中：居住建筑面积：≤106883.418平方米；商业建筑面积：36171.962平方米。9、容积率：居住：≤1.5，商业：≤1.0建筑密度：居住：≤35%，商业：≤40%建筑高度：居住≤36米，商业≤24米。停车场≤6米绿地率：居住≤35%，商业≤30%，停车场≤25%10、挂牌价格：19973.15万元（土地出让金、土地补偿），预计价格21458万元11、项目直接成本：65861万元（含土地成本、建安成本及不可预见等直接成本，详见正文《投资估算表》）其中：14、可售地上面积单方成本：3806元/㎡（直接总成本/地上可售面积）15、周边调查市场均价：（1）普通住宅（毛坯房）6000元/㎡；联排低密度住宅7000元/㎡；独栋低密度住宅10000元/㎡（2）商业整体8000元/㎡16、同类可比产品最低价格：（1）联排低密度住宅7000元/㎡；住宅5500元/㎡（2）商业整体8000元/㎡同类可比产品最高价格1）联排低密度住宅8000元/㎡；住宅7000元/㎡（2）商业整体8000元/㎡3旭辉集团北京事业部—项目建议书项目投资编号：2007建书字002号4旭辉集团北京事业部—项目建议书项目投资编号：2007建书字002号建议结论：目前郊区住宅的的销售受油价和市场环境的影响，不是特别的理想，本地需求能力有限，因此，销售情况不是特别的理想，销售速度明显放慢。因此定价不宜过高。房山区周边近几年受市场的影响，把土地的平均价格为2000元/平方米，但上述价格早已透支了房山的楼价，明显过高。我们建议该项目的楼面价不宜超过1700元/平方米，即总报价不宜超过24300万元5旭辉集团北京事业部—项目建议书项目投资编号：2007建书字002号目录第一部分项目情况简介一、项目概况二、项目经济技术指标三、项目功能分布四、项目进展情况第二部分项目市场分析和项目定位1、北京市房地产市场分析2、区域市场分析3、市场调研数据4、市场调研分析5、项目定位6旭辉集团北京事业部—项目建议书项目投资编号：2007建书字002号第一部分项目情况简介一、项目概况1.项目名称：北京市房山区阎村镇D地块居住、商业项目2.项目位置：房山区阎村镇南梨园村四至范围：东至紫码路，西至五号路，南至紫园南路，北至规划道路↑北项目在北京市相对位置7旭辉集团北京事业部—项目建议书项目投资编号：2007建书字002号↑北项目在房山区的相对区位8旭辉集团北京事业部—项目建议书项目投资编号：2007建书字002号项目鸟瞰图9旭辉集团北京事业部—项目建议书项目投资编号：2007建书字002号3.项目实景项目的北边界10旭辉集团北京事业部—项目建议书项目投资编号：2007建书字002号项目的东边界11旭辉集团北京事业部—项目建议书项目投资编号：2007建书字002号五号路12旭辉集团北京事业部—项目建议书项目投资编号：2007建书字002号4.项目周边交通京周路13旭辉集团北京事业部—项目建议书项目投资编号：2007建书字002号项目北侧的绿城百合14旭辉集团北京事业部—项目建议书项目投资编号：2007建书字002号二、项目经济技术指标1、规划用地面积：总用地面积166118.411平方米，建设用地112637.92平方米，其中：居住建设用地面积：71255.632平方米，商业建设用地面积：36171.962平方米，道路广场建设用地面积：5210.326平方米2、总建筑面积：建筑规划规模：≤143055.41平方米；其中：居住建筑面积：≤106883.418平方米；商业建筑面积：36171.962平方米。3、容积率：居住：≤1.5，商业：≤1.0建筑密度：居住：≤35%，商业：≤40%建筑高度：居住≤36米，商业≤24米。停车场≤6米绿地率：居住≤35%，商业≤30%，停车场≤25%三、项目功能分布功能分区为住宅、商业以及配套公建四、周边环境交通：京石高速阎村出口向西1500米，有917路公交车，并有规划中的城铁S5线离项目约1公里，配套设施有：邮局：房山区邮电局、新镇支局、阎村邮电所银行：工商银行、建设银行、中国银行、农村信用社医院：良乡医院、房山中医院、妇幼保健院、大紫草坞卫生院、星城医院，学校目前只有阎村小学和中学以及绿城百合所建的幼儿园。5、市政配套1.现状供水情况：在该地块东南侧，主管径为DN400，该处向地块内预留给水管线接口。2.现状中水情况：在该地块东南侧，主管径为DN300，该处向地块内预留中水管线接口。15旭辉集团北京事业部—项目建议书项目投资编号：2007建书字002号3.现状污水情况：在该地块东南侧，DN300管径为1米，该处向地块内预留污水管线接口。4.现状雨水情况：在该地块东南侧，主管径为1.4米，该处向地块内预留雨水管线接口。5.现状电信情况：在该地块东南侧，已预埋电信多孔转。6.现状供电情况：该地区主要由良乡110KV变电站供电（有供电方案），临时用电由天恒房地产公司的“乐活家园”项目安装的3台800KVA箱提供电源。7.现状燃气情况：先燃气管线位于南侧紫园南路及西侧五号代征地范围内6、市政优惠措施该地块永久供电的阎村中心区110KV变电站建设费用3000万元已经计入土地补偿费，不再承担变电站的非谈建设费。16旭辉集团北京事业部—项目建议书项目投资编号：2007建书字002号第二部分项目市场分析和项目定位一、北京市房地产市场分析　今年以来，我市投资继续保持稳定增长。1-5月，我市共完成全社会固定资产投资1208.6亿元，比上年同期增长19.4%；其中，中央单位完成投资198.7亿元，增长11.1%，地方单位完成投资1009.9亿元，增长21.2%。图2007年以来我市全社会固定资产投资运行情况　　1．投资内部结构基本稳定。从投资领域来看，1-5月，我市完成城镇固定资产投资1138.6亿元，同比增长20.2%;完成农村投资70亿元，增长8.3%。城镇投资中，房地产开发投资完成615.9亿元，增长15.6%。从比重看，1-5月，城镇投资占全社会投资的比重为94.2%，比上年同期上升0.6个百分点；房地产开发投资占51%，同比下降1.7个百分点。　　2．基础设施投资增长较快。1-5月，我市基础设施建设共完成投资385亿元，同比增17旭辉集团北京事业部—项目建议书项目投资编号：2007建书字002号长43.3%，增速高于全社会投资23.9个百分点，占全社会投资的比重为31.9%，同比提高5.3个百分点。基础设施投资对投资增长的贡献率达到59.1%。　　基础设施投资中，公共服务业投资增长明显。1-5月，公共服务业完成基础设施投资114.5亿元，同比增长1.1倍，占全市基础设施投资的比重为29.7%，同比提高9.7个百分点。　　3.大项目投资增长较快。1-5月，我市计划总投资超过10亿元的大项目共完成投资304.7亿元，同比增长33.9%，增速高于全社会投资14.5个百分点，有力地推动了投资的增长。　　从行业来看，大项目主要集中于交通运输业。1-5月，交通运输业中10亿元以上大项目共完成投资152.1亿元，占大项目完成投资的49.9%。今年以来，我市房地产开发投资在保持一定增长的基础上增速逐月放缓；住宅新开工面积增长较快，小户型所占比重继续提高。市场销售依然低迷，但当月销售套数有所增多，房价涨幅有所回落。　　一、房地产投资情况　　房地产开发投资增速逐月放缓，建安工程投资增长有所加快。1-5月，全市完成房地产开发投资615.9亿元，比上年同期增长15.6%，增速较上月回落1个百分点，较一季度回落6.9个百分点。　　从结构看，房地产开发企业购置土地费用185.9亿元，比上年同期增长21.6%，增速比一季度回落17.7个百分点，影响全市开发投资增速放缓；由于部分工程于奥运前集中施工建设，建安工程投资保持一定增长，增速为12.2%，比一季度提高1.8个百分点。　　房地产开发投资中，住宅完成投资297亿元，比上年同期增长5.9%，增速比一季度18旭辉集团北京事业部—项目建议书项目投资编号：2007建书字002号略提高0.5个百分点；受奥运相关工程配套设施投资较大影响，商业及服务业等经营性用房完成投资达94.9亿元，增长37.3%，增幅比一季度提高3.8个百分点。　　二、房地产市场供给情况　　住宅新开工面积增长较快，小户型住宅新开工面积比重提高。5月末，全市商品房施工面积为7969.5万平方米，比上年同期略降0.1%。今年以来，商品房新开工面积1058.4万平方米，增长47.3%。其中，住宅新开