望坛项目公建地块市场研究及定位策划报告公建地块项目市场研究及定位概要健身中心洗浴休闲中心本案住宅赵公口桥北部公建地块专业卖场＋餐饮＋临街店铺＋办公永?专业买场租金2-3元/天㎡?临街商铺销售价格12000-13000元/平外米西部公建地块东部公建地块租金4-6元/天大·㎡?办公物业销售价格9000－10000元/街平米租金3-3.5元/酒店式公寓＋商业配套百荣世贸商城?天·㎡酒店式公寓销售价格8000－8500元/平米?配套商业租金2-3元/天·㎡木樨园桥南南三三环环第2页目目录录开发环开发环境境市市场场分析分析区区域商域商业业市市场场分析分析区区域域办办公市公市场场分析分析区区域酒店式公寓市域酒店式公寓市场场分析分析产产品品细细化化北部公建地北部公建地块块西部公建地西部公建地块块东东部公建地部公建地块块第3页本案公建开发的区域环境分析本案区域整体生活配套不完善，便利程度低，难以满足1附近居民的需求；2区域缺乏商务氛围，基本没有中高档办公的氛围；3区域周边交通及市政配套不完善；区域目前还是老城区，居住和办公人群消费力较弱，中4高档商业和商务氛围短时间不可能形成。第4页目目录录开发环开发环境境市市场场分析分析区区域商域商业业市市场场分析分析区区域域办办公市公市场场分析分析区区域酒店式公寓市域酒店式公寓市场场分析分析产产品品细细化化北部公建地北部公建地块块西部公建地西部公建地块块东东部公建地部公建地块块第5页区域在售商业分析－－区域在售的商业以社区底商为主区域社区商业销售价格统计(节选)总体规模商业规模住宅价格商业售格物业名称性质（平米）（平米）（元/平米）（元/平米）南曦大厦底商5600020000580017000彩虹城底商50000080004800-500012000政馨家园底商68000250036008500鑫兆雅园会所220000——480012000新裕家园底商800002000730018000甲方乙方底商200003000680012000陶然北岸底商37000030000650019800天鸿宝润苑底商6000020000850012000正阳天下底商500001800840019800清芷园底商及独体楼4000003000900010000恋日嘉园底商120000800051809000?区域社区销售商业以底商居多，规模在2000－20000平米之间?区域社区商业销售价格在9000－19800元之间，以12000元左右者居多第6页区域商业租金分析……地段不同租金差别很大区域社区商业租金统计(节选)商业规模租金水平物业名称地理位置（平米）（元/天·平米）南曦大厦木樨园桥东南2000013政馨家园永外宋家庄顺八条25001.5?区域社区租赁商业规模鑫兆雅园宋庄路39号-2.6新裕家园磁器口路口东20004.5在2000－25000平米之间祥和家苑牛街西区22516青春无限牛街15号楼24005.5-6?区域社区商业租赁价格牛街18牛街东片18250005.5-6清芷园育新街47号30003在1.3－6元/平米·天NoLiTA广渠门内大街200004枫桦豪景广安门内大街100006之间，主要分布在4元以珠江骏景木樨园桥西南角210003新世代中心蒲黄渝路东600004.5-5.5内玺萌丽苑南三环西路南-1.6天天家园安乐林路－3.2第7页区域临街商业分析……各街道商业档次都不高?档次水平：各业态以中低档商业设施为主?经营状况：经营状况整体较好，大部分商业物业处于赢利状态?租金状况：部分小型零散店铺租金相对较高，可达到6-8元/天·平方米，一般类型的临街店租金水平主要集中在2-3元/天·平方米、3-5元/天·平方米区间相对较多?业态组成：餐饮、专业店、美容美发、便利店等，占据了总体供应数量的50%以上；其它业态分布相对较为零散第8页区域超市分析本项目地块?供应数量：二、三环之间相对集中?供应规模:5000平米以下居多，5000平米以上数量虽少，但规模占总体量80%以上?区位分布：项目周边除家乐福方庄店，尚无大型超市物业存在?品牌档次：区域内以物美、美廉本案附近超市主要有：物美便利店，迪本案附近超市主要有：物美便利店，迪美、华强、华联、天福、迪亚天天为亚亚天天便利店。天天便利店。档档次次较较低且供低且供应应量有限量有限主，其品牌知名度和市场认知度不高第9页区域餐饮娱乐市场分析……餐饮娱乐是本区域商业主力业态?餐饮业态总体经营状况：主要服务的对象区域餐饮娱乐业态档次比例图区域餐饮娱乐业态档次比例图为周边人群，经营状况普遍较好，现阶段区域内餐饮业态具备较好的经营空间；?中档中高档娱乐业态总体经营状况：服务性业态相对10%5%低档较少；洗浴等经营状况普遍较好，而休闲运55%30%动等业态供应少、经营状况不理想中低档?餐饮、娱乐等业态的品牌、档次状况：中高档次的娱乐消费市场相对空白?租金水平：娱乐业租金一般为1.7-3元/天/平米,餐饮业则在1.8-5元/天/平米之间第10页区域百货市场分析……本区域不支持大型百货类业态?区域内百货类物业主要集中在崇文区（如新世界一期二期）、方庄（如贵友）等商业氛围较为成熟、消费力较为旺盛的区域?本区域由于商业氛围淡薄，区域人口密度、人流量与车流量、消费力水平以及商业市场认知度尚不足于支撑百货类物业，百货类物业具有较大风险?故建议本案不做百货类物业第11页南城区域是专业市场的集聚地区域建材市场项目名称位置所属区域木西南三环家居建材商业中心京开高速南三环西路樨成寿寺家居建材商业带成寿寺路南三环东路园十里河家居建材市场十里河路东三环南路服碧溪家居专业广场丰台北路南三环西路装市区域家居市场场物业名称位置所属区域城外城家居文化广场南四环东路南四环东路家和家美家居十里河东三环南路居然之家十里河东三环南路十里河灯具批发城十里河东三环南路第12页区域专业市场分析结论?区域家具，建材以及服饰等物业主要集中在东南三环以外?南城整体家具家居、建材类市场产品放量巨大，部分区域已具备较大规模?木樨园区域内服装、鞋帽类市场以大规模物业为主，具有很强的市场竞争力。但单体供应规模相对较大，总体供应规模区域饱和?木樨园区新建物业已转向木樨园环岛北侧，商圈有北移倾向?本案西部地块距离木樨园环岛约600米，但考虑类似专业市场会给项目规划高档住宅物业带来巨大负面影响。故不建议考虑家具、建材及服饰类专业市场第13页区域商业市场分析总体结论?以中低档商业设施为主，专业市场占较大比例?社区配套商业主要来源于一些新建小区，缺乏中高端产品，难以满足需求?南城休闲、娱乐产业已形成一定的产业聚集效应(以洗浴为特色)?区域内缺乏上规模的超市第14页目目录录开发环开发环境境市市场场分析分析区区域商域商业业市市场场分析分析区区域域办办公市公市场场分析分析区区域酒店式公寓市域酒店式公寓市场场分析分析产产品品细细化化北部公建地北部公建地块块西部公建地西部公建地块块东东部公建地部公建地块块第15页区域办公物业市场分析……南城在售办公物业市场以商住公寓为主项目名称地理位置占地面积建筑面积装修开盘时间入住时间均价(万平米)(万平米)状况(元/平米)时代风帆马家堡西路2.2010.00毛坯2007-3-82007-3-157100远中悦麒南三环赵公口桥0.243.00精装2007-3-12006-11-16300甲方乙方二环玉蜒桥东300米1.098.08毛坯2006-7-12004-8-316500南曦大厦南三环木樨园桥东南角0.706.21毛坯2006-4-302004-5-15900双城公寓木樨园环岛东北侧1.007.00全装2005-3-11999-6-15300?调研所选物业主要位于项目周边?缺乏商务氛围，没有办公物业聚集区?整体办公物业档次较低，在售办公物业以商住公寓为主?价格较低，同当地住宅物业相当第16页区域办公物业市场分析－－南城办公物业入住客群以商贸等服务性行业为主行业需求图房地产12%1%服务、咨询、科技29%广告传播律师税务师贸易34%7%制造设备14%3%装饰、工程?主要客群为周边木樨园服装批发、贸易、科技、咨询、制造、外地企业驻京办事处等中小公司，这部分企业的业务主要在南城或看中南城低办公成本。第17页区域办公物业市场分析－－地块附近办公物业档次低，目前地块附近没有商务氛围?自用办公场所工商银行崇文区支行北京市珐琅厂?外地政府驻京办事处衡水市政府驻北京办事处哈尔滨市政府驻京接待处?零散的低档次改建办公场所单间15平米左右，月租金1500元，出租率在90％以上租户多为周边小市场业主租赁的办工场所?在售住宅改建天天家园临街第2层住宅改为写字间对外销售第18页区域办公物业市场分析个案分析：天天家园写字间?位于天天家园沿街住宅楼的2层，1层为沿街商铺，3层以上为住宅?全部出售，9000元/平米?面积最小约200平米，墙体全部为承重墙，不可打通?无电梯，无大堂?同楼上住户共同使用的楼体为入室唯一途径?目前尚未销售出一套第19页区域办公物业市场分析结论本区域中小型商贸类中低档次办公有一定市场需求，基1本没有高档办公物业市场；全国各地中小地方的办事处或企业办事处是南城办公市2场的一大特色；3对价格相对敏感的企业或投资客形成了南城办公物业的主力客群，这些客群目前基本以选择商住公寓项目为主。第20页目目录录开发环开发环境境市市场场分析分析区区域商域商业业市市场场分析分析区区域域办办公市公市场场分析分析区区域酒店式公寓市域酒店式公寓市场场分析分析产产品定位品定位北部公建地北部公建地块块西部公建地西部公建地块块东东部公建地部公建地块块第21页区域酒店式公寓市场分析南城的精装修