亚华亚华地地产红产红螺湖螺湖项项目目定位定位汇报汇报伟业顾问2006/06/022006年6月第1页沟沟项目整体定位项目整体定位用地功能分布用地功能分布经经经经通通定位原则定位原则定位原则定位原则用地评价用地评价用地评价用地评价济济济济项目主题定位项目主题定位项目主题定位项目主题定位规划前提规划前提规划前提规划前提框框测测测测项目功能定位项目功能定位项目功能定位项目功能定位用地功能分布用地功能分布用地功能分布用地功能分布算算算算架架项目档次定位项目档次定位项目档次定位项目档次定位物业配比物业配比物业配比物业配比2006年6月第2页项目整体定位定位原则定位原则定位原则定位原则主题定位主题定位主题定位主题定位功能定位功能定位功能定位功能定位档次定位档次定位档次定位档次定位2006年6月第3页定位方向回顾高高档档居住居住旅游度假旅游度假高尔夫高尔夫文化文化创创意意产业产业商商务务//会议会议体育休体育休闲闲教教育育健康健康文化创意产业为主体产业的锦标级高尔夫产业带动的旅游休闲度假区体育休闲旅游度假区2006年6月第4页定位方向回顾锦标级锦标级高尔夫高尔夫带动带动的体育休的体育休闲产业闲产业及及健康旅游休健康旅游休闲闲商商务务度假度假区区高尔夫·健康·休闲·商务锦标级锦标级球球场场养养生生/SPA/SPA五星五星级级酒店酒店山地山地别别墅墅会议会会议会展展探探险险//拓展拓展培培训训中心中心高尔夫高尔夫产权产权酒店酒店垂垂钓钓//水上水上乐园乐园网网球球场场高尔夫高尔夫别别墅墅高尔夫高尔夫学学校校2006年6月第5页定位原则本本项项目定位原目定位原则则①①①①从从从从客客客客户户户户需求出需求出需求出需求出发发发发，，，，并参并参并参并参考北京市考北京市考北京市考北京市场场场场情情情情况进况进况进况进行定位行定位行定位行定位②②②②项项项项目特色通目特色通目特色通目特色通过过过过建筑建筑建筑建筑与与与与自然的自然的自然的自然的结结结结合及未合及未合及未合及未来来来来面向的客面向的客面向的客面向的客户户户户群群群群来来来来体体体体现现现现，而非，而非，而非，而非单纯单纯单纯单纯的体育或文化的的体育或文化的的体育或文化的的体育或文化的务虚概务虚概务虚概务虚概念念念念③③③③项项项项目定位目定位目定位目定位与项与项与项与项目目目目营运营运营运营运模式相模式相模式相模式相结结结结合，利于合，利于合，利于合，利于项项项项目的合目的合目的合目的合理化多元性的理化多元性的理化多元性的理化多元性的灵灵灵灵活活活活开发开发开发开发2006年6月第6页定位原则——客户需求客客户户需求——客需求——客户户群特点群特点①①①①高端企高端企高端企高端企业业业业客客客客户户户户——世界——世界——世界——世界500500500500强、中强、中强、中强、中国国国国500500500500强公司强公司强公司强公司在中在中在中在中国国国国北方地北方地北方地北方地区区区区的度假基地，的度假基地，的度假基地，的度假基地，进进进进行行行行会议会议会议会议、培、培、培、培训训训训、度假、度假、度假、度假、低密度、低密度、低密度、低密度办办办办公等，突出企公等，突出企公等，突出企公等，突出企业业业业品牌的高品牌的高品牌的高品牌的高档档档档化和化和化和化和国际国际国际国际化；化；化；化；国国国国投自身需求——培投自身需求——培投自身需求——培投自身需求——培训训训训、、、、会议会议会议会议、住宿、度假、住宿、度假、住宿、度假、住宿、度假②②②②休休休休闲闲闲闲度假客度假客度假客度假客户户户户——中——中——中——中国国国国北方地北方地北方地北方地区区区区的的的的顶级顶级顶级顶级高尔夫高尔夫高尔夫高尔夫、休、休、休、休闲闲闲闲商商商商务务务务、旅游度假客、旅游度假客、旅游度假客、旅游度假客户户户户③③③③别别别别墅客墅客墅客墅客户户户户——高端客——高端客——高端客——高端客户户户户的第一、第二居所的第一、第二居所的第一、第二居所的第一、第二居所2006年6月第7页定位原则——客户需求访谈访谈————FescoFesco驻驻新西新西兰兰首代（原中金公司首代（原中金公司HRHR））会议类型特点频次对内高董事会、高层交流私人化氛围，俱乐部随机性强，频会等、沙龙等感觉次高中中高层交流会、精一般为中型会议每年5-10次英骨干培训等低员工大会、大规模大众化、会议时间集每年1-2次员工培训等中对外客户、合商务会谈、高尔夫灵活性较强，多与活不固定，大公作伙伴会、品酒会、产品动相结合，除了会议司此类会议、展示会等室外对会展也有需求活动频繁2006年6月第8页定位原则——客户需求访谈访谈————FescoFesco驻驻新西新西兰兰首代（原中金公司首代（原中金公司HRHR））国内会议、培训市场现状：供应多，但大多数档次低，高端会议、培训非常少，市场的空白经营方式：可以采用会费（购买会员资格）形式，也可出租，对外企来讲整售可能性较弱客户方面：先从国外知名品牌大公司入手，头一、二家很重要，一定是顶级的、有号召力的企业，有了国外企业的入驻，国内的企业也会相应的跟进产品方面：注重舒适性、专属性、文化内涵等管理、服务方面：提供高端、高质量服务，高素质服务业从业人群2006年6月第9页定位原则——客户需求案例——案例——GEGE培培训训中心中心GE培训中心，即克顿维尔管理发展中心，位于纽约州哈得逊河谷，占地52英亩（合计316亩），创立于1956年，是世界上第一个大公司的管理学院；投入了4500万美元用于克顿维尔管理发展中心的建设；GE每年投入培训的费用高达10亿美元；宿舍楼有188间客房，供参加从一天至三星期课程学习的学员住宿。500500500500强公司的强公司的强公司的强公司的会议会议会议会议、培、培、培、培训训训训需求大需求大需求大需求大，且有，且有，且有，且有较较较较强的企强的企强的企强的企业业业业文化特色文化特色文化特色文化特色2006年6月第10页定位原则——客户需求案例——案例——GEGE培培训训中心中心GE培训中心有着明确的使命：创造、确定、传播公司的学识，以促进GE的发展，提高GE在全球的竞争能力，为GE员工的成长与发展提供培训，向GE各业务部门传播最佳实践、公司的举措以及学习的经验，传播公司的文化与价值观每一年，在克劳顿村接受培训的GE高级经理人员都达5000－6000人，他们分别来自GE在全球的业务部门；《财富》杂志称之为"美国企业界的哈佛"。2006年6月第11页定位原则——客户需求案例——波音案例——波音领导领导培培训训中心中心1996年10月，波音公司获得了圣路易斯密苏里河以北约24公里处的一块约700公顷的地皮，为公司的现任和未来的领导人建立一座灵活机动的、专业化的培训中心。这座现代化的培训中心已于2000年竣工并交付使用。它有宽敞的工作室、餐厅、健身房，并拥有120个房间。500500500500强大公司的培强大公司的培强大公司的培强大公司的培训训训训中心多在中心多在中心多在中心多在郊郊郊郊区区区区、自然、自然、自然、自然环环环环境好境好境好境好的地方的地方的地方的地方设设设设立，立，立，立，低密度多低密度多低密度多低密度多功功功功能且注重交流空能且注重交流空能且注重交流空能且注重交流空间间间间2006年6月第12页定位原则——客户需求案例——波音案例——波音领导领导培培训训中心中心从这座石灰石结构的、法国复古式的货运大楼，可以看到景色优美的河流、农田和湿地;培训中心安装了一流的通讯设备，家具和设备的选择符合流动和对多种任务适应性的原则。2006年6月第13页定位原则——客户需求案例——波音案例——波音领导领导培培训训中心中心在原乡村式环境的基础上，创造一个现代的、富有活力的工作场所在这个地方各层次的领导可相互学习、交流思想与最好的实践经验2006年6月第14页定位原则——市场情况市市场场情情况况——度假——度假会议会议市市场场①①①①目目目目前前前前北京北京北京北京远远远远郊郊郊郊的度假的度假的度假的度假会议会议会议会议市市市市场档场档场档场档次次次次较较较较低，有特色低，有特色低，有特色低，有特色的相的相的相的相对较对较对较对较小小小小，很，很，很，很难满难满难满难满足足足足高端高端高端高端会议会议会议会议培培培培训训训训需求需求需求需求②②②②怀怀怀怀柔柔柔柔的的的的会议会议会议会议培培培培训训训训中心中心中心中心档档档档次次次次参参参参差差差差不不不不齐齐齐齐，主要位于，主要位于，主要位于，主要位于雁雁雁雁栖栖栖栖湖湖湖湖东东东东岸岸岸岸，，，，修修修修建建建建时间较时间较时间较时间较早早早早，多，多，多，多为为为为大型大型大型大型国资单国资单国资单国资单位的培位的培位的培位的培训训训训中心，中心，中心，中心，缺乏缺乏缺乏缺乏特色特色特色特色③③③③与与与与自然自然自然自然景景景景观观观观密密密密切切切切相相相相结结结结合的合的合的合的会议会议会议会议、度假中心很少，、度假中心很少，、度假中心很少，、度假中心很少，且且且且规规规规模相模相模相模相对较对较对较对较小小小小，不能，不能，不能，不能带动综带动综带动综带动综合合合合开发开发开发开发2006年6月第15页定位原则——市场情况北京度假北京度假会议会议市市场概况场概况??北京市目北京市目北京市目北京市目前前前前有有有有约约约约170170170170家家家家大中大中大中大中小小小小会议会议会议会议中心可召中心可召中心可召中心可召开开开开各各各各种种种种会议会议会议会议??会议会议会议会议中心一般中心一般中心一般中心一般与与与与度假村、酒