远洋山水专案组?远洋山水商业项目西区定位报告目录1．前言12.西区整体概述22.1西区物业初步现状22.2西区物业规划价值分析23.项目SWOT分析43.1本项目优势分析53.2本项目劣势分析83.3本项目机会分析123.4本项目威胁分析154．西区物业规模论证194.1商圈反推法194.1.1论证原理194.1.2推算过程194.1.3推算结果204.2标准比例比较法204.3小结225．社区商业业态比例分析235.1社区商业业态分布特点235.2“综合型”社区商业业态分布比例分析25第1页远洋山水专案组?远洋山水商业项目西区定位报告5.2.1“内部社区商业服务中心”之业态组合比例分析255.2.2“区域综合型”社区商业服务中心之业态组合比例分析265.3本项目业态分布比例分析275.3.1商业发展条件分析275.3.2本项目业态分布比例分析275.3.3对比分析286.项目定位306.1项目西区市场定位之原则306.1.1内部协调原则306.1.2业态丰富、周全原则316.1.3因地制宜原则327．区域业态定位337.1A、B区域业态分布建议337.1.1板块现状337.1.2交通状况347.1.3目标客群347.1.4业态组合倾向357.1.5板块定位357.1.6商铺分割建议417.1.7目标商户427.2C区域商业业态建议427.2.1板块现状427.2.2板块现状分析437.2.3板块定位457.2.4业态组合建议477.2.5补充说明497.3D区域业态分布建议51第2页远洋山水专案组?远洋山水商业项目西区定位报告7.3.1板块现状517.3.2板块环境分析527.3.3板块定位547.3.4业态组合建议557.3.5目标商户587.4E区域业态分布建议587.4.1板块现状587.4.2板块环境分析597.4.3板块定位607.4.4业态组合建议617.4.5目标客户627.4.6E区规模调整建议之论述628．项目发展规划总结64第3页远洋山水专案组?远洋山水商业项目西区定位报告1.前言准确的市场定位是一个房地产项目成功运作的关键。精妙的定位，能够达到四两拨千斤的效果，不但可以发现空白，尽可能规避风险，而且能够通过独特的构思与精心的策划，充分体现本项目的独特魅力，展现项目的风采，为项目的成功奠定坚实的基础。通过前期详细的市场调研及资料收集、整理等工作，我司对北京市及本项目周边通过前期详细的市场调研及资料收集、整理等工作，我司对北京市及本项目周边商业市场状况有了较为全面、深入的了解，并通过分析对本项目有了更加充分和商业市场状况有了较为全面、深入的了解，并通过分析对本项目有了更加充分和深刻的认识。深刻的认识。本报告在前期业态定位的基础上，结合我司多年的商业策划经验，针对目前本项目的可操作性，对本项目各板块的业态功能、布局、分割进行再次调整，从而为现阶段之产品设计提供可参考性意见，详细报告将体现于定位报告之中。同时对于项目市场定位涉及之优劣势分析、商圈分析、目标客群分析、价格定位等细节我司将在后期提交之完整市场定位报告中进行详细、专业的阐述和论证。我司坚信，通过科学的论证和不断的创新与努力，必能切准市场脉搏，为本案制定出准确合理的定位。最大限度强化项目的特有优势，转化、消除项目的现存劣势，规避项目的客观威胁，从整体上提高本案的市场竞争力，并为发展商及设计公司优化项目综合质素提供参考。第1页远洋山水专案组?远洋山水商业项目西区定位报告2.西区整体概述2.1西区物业初步现状西区规划住户9025户，人口预计可达25270人，可供停车约为4513辆（地上3160、地下1353），教育、医疗、文化体育、金融、社区便利服务及商业配套服务等社区公共配套设施较为齐全。远洋山水西区住宅面积约110万平方米，社区商业配套约5.3万平方米，分布在五个不同区域，我司初步定为A、B、C、D、E，各区域商业物业现状如下：?A区22000平方米，地处地块西北方向共三层，紧临鲁谷路与鲁谷西路交汇处，双面临街；物业性质为住宅底商与独体配套楼?B区9700平方米，地处正北共两层，紧临A区位于鲁谷路南侧，物业呈带状条形，长220米宽25米，进深最大28米最小23米；物业性质为住宅底商?C区8155平方米，地处东北方向共二层，紧临鲁谷村路与玉泉西路（规划中）交汇处，双面临街；物业性质为住宅底商与独体配套楼?D区10653平方米，地处正东，面向玉泉西路及京西奥园小区（待建）共二层；物业性质为住宅底商与独体配套楼?E区2625平方米，地处西南方向共二层，紧临鲁谷西路及西便门豁口外路（快速路），虽双面临街但物业价值不高；物业性质为独体商业楼2.2西区物业规划价值分析对于房地产物业（商业物业）而言，成功的市场定位将主导物业自身的价值及企业发展的整体方向。通过制定适合于本项目之定位，使本项目在市场竞争中发挥自身特点及抗风险能力，形成区域市场完全垄断之地位，从而最大限度提升本物业之商业价值为我司工作之重点，同样为贵司发展之核心。商业物业总体规划布局，将直接影响市场定位之方向并为其奠定基础。通过对本第2页远洋山水专案组?远洋山水商业项目西区定位报告项目西区商业物业现状之深入分析，我司认为现状西区总体规划及区位分布相对较为理想，具体依据如下分析：?位置：本项目区域分割充分的考虑到在人流、车流之有效性与引导性，A区、B区、C区、D区全部临近交通要道，且B区、C区、D区另外紧靠本项目两个社区主入口；同时A区、C区双面临街且都为交通主干道，这完全体现了人流、车流之有效性与引导性原则，充分肯定了区域位置划分的合理性，从而决定了本项目商业物业价值基数相对较高，此种布局分布将为本项目物业发展、物业价值最大化提供可能。?布局：通过地块分析发现，本项目商业物业布局相当合理，各部分物业均匀分布于本项目社区之西北、北部、东北、中部向东及社区西南角落。此种物业布局从整体分布来讲，相对较为分散，每一板块物之价值将得到充分发挥并避免物业过于集中产生之竞争与干扰；从区域商业消费需求而言，临近鲁古路之物业将满足区域外部消费者之需求，而整体布局的分散型，包括西南角落之物业、中部向东之物业，将与北部临近鲁古路之物业相互呼应，使得社区内部消费者进行消费活动相对便捷?性质：由于社区底商经营业态具有一定局限性，因此将为本项目业态分布带来较大阻力。但是，本项目物业总体规划在每一位置阶段均安排了一定比例之商业独体楼，此种物业分布为后期业态设置提供了较大的活动空间和灵活变动的余地，从而带活了社区整体物业规划方案，此种物业性质组合虽较为勉强，但现阶段此种规划将完全可以设置出较为合理之业态分布方案。综上所述，本项目西区商业物业在物业位置安排、整体分布布局、物业性质搭配等方面总体规划设计考虑较为周到，相对较为理想。综合分析，此种总体规划原则将基本满足本项目社区商业发展之要求。第3页远洋山水专案组?远洋山水商业项目西区定位报告3.项目SWOT分析进行项目优势、机会分析（Strengthandopportunity），目的在于策划前期充分认识到项目的优势并且有效的利用，是项目独一无二的优势的以最大限度的体现，并把优势产插到项目整体策划和营销中。而进行项目自身的不足（Weakness）和将要面临的竞争和威胁（Threat）的分析，主要目的在于改进、减少和弱化项目的缺陷，使项目素质得到本质的提升，市场竞争力得以增强。下面我司将以市场调研报告和项目分析为依据，对本项目的优势、机会、劣势以及威胁进行逐一分析。项目优势分析（S）项目机会分析（0）1．整体规模较大，规模效应显著，容易形1.区域内未来规划发展的鲁谷科技园产业成较好的商业氛围。带将为本项目东区商业中心之发展提供2．本项目西区商业部分业态布局均匀合理，良好的保障。对商业发展有一定的促进作用。2.区域周边奥运会体育设施场所带来的消3．本项目自身及周边大量的消费人群将会费力较强的人群将成为本项目东区商业给西区商业部分提供足够的支持的有力支持。4．便利的交通将促进西区商业部分的发展。5．中原进行全案策划，项目市场竞争力得以提高。项目劣势分析（W）项目威胁分析（T）1．西区商业物业大都以底商的形式出现，1．世纪城68万平方米的大型Shopping对业态合理分布造成一定的阻力。Mall对本项目东区商业之影响。2．受地理区位特殊因素的影响，商业氛围2．公主坟商圈及石景山沃尔玛对本项目东不浓。区商业中心之影响3．西区周边居住人群的消费能力较差，对本项目西区商业物业的影响较大。4．项目地块分为间隔式两块，对于本项目商业物业的整体发挥造成较大难度。第4页远洋山水专案组?远洋山水商业项目西区定位报告3.1本项目优势分析（Strength）正确、合理的发挥商业项目自身的优势，是项目提高自身竞争力的重要途径之一因此，我司将重点分析本项目西区商业物业之优势。3.1.1整体规模较大，规模效应显著，容易形成较好的商业氛围随着北京市商业物业近年的发展成熟，商业市场逐步呈现出规模化、大盘化商业物业的发展趋势。大盘化的商业物业在市场上产生之规模效应对于其自身的发展起主导性作用。其开发规模较大商业物业的开发商需要具备较为强劲的实力，从消费市场的反映角度讲，对商业物业品牌化的认知度较高，其影响力较强，使之项目自身价值明显高于其他一般项目。针对本项目商业物业的体量，较之其他商业物业的规模相对较大，其自身的规模效应产生之影响力辐射范围较广，容易被消费者所密切关注，使之消费人群的消费张力大大增强，从而促进本项目商业对自身及周边人群的吸纳能力进一步加深。同时，也会吸引众多投资商户的共同注意，对本项目商业物业较快的产生之旺地价值的认可度，容易的加强