远洋山水整体定位研究报告目录报告结论.1报告说明..10项目区域现状及发展分析..12一、区域宏观经济条件和发展12二、用地规划条件和控规调整情况13三、市政方案论证（见数据报告）15四、从区域竞争和客户需求角度的产品定位研究15需求特征与价位可行性分析..31一、潜在客户群特征31二、从分析延续性角度出发的价格区间建议.33市场机会和开发顺序..34开发环境和竞争环境..34实施计划..36远洋山水整体市场定位研究报告报告结论一、区域宏观经济发展根据政府未来五年的宏观发展规划，区域将面向如下三个方面发展：1）环境方面，形成绿色生态居住区。2）工业方面，建设高新技术企业孵化器，形成微电子产业聚集区。3）第三产业方面，大力发展旅游和现代服务业。1远洋山水整体定位研究报告4）基础建设方面，加快城市基础设施建设，全面启动奥运工程。二、控规调整后项目预计概况（具体数据以规划意见书为准）西区控规调整后的技术经济指标规划用地面积31.57公顷绿地率30.9%规划总建筑面积118.8万平方米集中绿地面积34176平方米其中：住宅建筑面积92.6万平方米规划总户数8418户配套建筑面积6.1万平方米规划总人口23570人非配套建筑面积4.2万平方米停车数量5892辆地下建筑面积15.9万平方米其中：地上车位2652辆容积率3.26地下车位3240辆三、开发支持条件·市政方案论证（初步确定，待继续讨论）市政实施各项分布表类型采暖工程供水工程供电燃气雨污水电信地热拟实市政供热田村山净先报西区供燃气集团市政公电信公东区采用，施方水厂自来电方案，接司司西区不采用案水鲁谷11万伏变电站物业采暖分户水表出户采用磁卡表采用磁卡表　　采用磁卡表管理计量计量计量计量计量市政需与石景与鲁谷路、接鲁谷11万与鲁谷路、玉项目周由电信　条件山路上市玉泉路上伏变电站泉路上边条件公司解政热力管DN600干DN400干管良好决网连接管连接连接四、客户群定位1、总体特征·年龄以中轻年为主，但总体分布有发散化的特点，中壮年也占一定比例。·客户家庭结构相对规范化，以三口之家比例最大。·具有稳定收入，且综合素质较高。·就业情况以项目周边和长安街沿线的国家机关、军队、企事业单位的中层负责人和专业人员为主。·收入为工薪收入，可支持合理配比下的贷款额度。2、客户群细分1）客户群构成在项目客户群将包括部分团购客户和散购客户；2）主力客户群特征项目以年龄在25—40岁区间的消费者将是项目的主力客户群；其大多数以三口之家和夫妇二人的家庭结构为主；其工作地点主要在项目周边及长安街沿线且有稳定收入，目前的居住地点较分散；其家庭月收入绝大多数在4000—8000元之间，且以自住为置业目的，只有一成的客户将考虑商住两用；其多数2远洋山水整体定位研究报告能采取按揭贷款方式购买，且心理认知月供2000—3500元为佳，相对购买群中，更为年轻的客户的承受能力比此略低。3）其他重要客户群特征潜在客户群中，也存在部分中壮年区间的客户，具有一定的存款，且心理存在有一次性付款的计划性。3、目标客户定位及描述根据本项目实际情况，结合需求分析和客户购房心理析，目标客户群应包括以下几类人群：1）在项目区域周边具有稳定工作的的中青年人士。2）在地域内工作的国家各机关、军队各机构的人员。3）在长安街地铁沿线的企事业单位工作的管理和技术人员。4）看好石景山未来居住环境和区域发展的人群。主力客户群分布图年年龄龄区间区间25—40岁区间，占72.81购购房27.7%36.15%房夫妇二人占；三口之家占群群家庭家庭结结构构体体的的特70特玉泉路附近及长安街沿线比例接近％征工工作作地地点点征五、项目产品定位家庭收入家庭收入4000—8000元/月区间，占80.26%本项目的市场定位应是中档普通商品住宅。建议运作的目标应是建设成质量好、实用性强、建筑风格现代、服务设施完善、价格相对较低的精品住宅小区。1、规划设计·在建筑视角方面，根据勘探和日照的特点，设计时考虑产品单位（尤其为朝北向的卧室/起居室）的视线，增加景观的共享性。·由于项目产品容量较大，规划设计时应以生态绿化环境和人居环境（城市景观、单体影射面和风向气流等）相结合的角度处理。·各组团内人、车分流，在不影响绿化的条件，尽量拓展地上车位面积空间。·现状成型的植物，考虑保留，节省建设和维护成本。2、建筑结构形式1）项目住宅建筑部分·高层塔楼、板式小高层相结合（以可能高度），进行内外城市景观组合。·全部居室尽量设计为正向南北方向布置，在建筑地基红线允许的范围下，达到户户具有朝阳面。·大堂及内、外廊空间尽量压缩，保证较高的得房率和建筑体内交通设备（电梯、上下步行梯）空间。·采用现浇结构，防震强度，按8度设防，部分研究考虑框架剪力墙承重密度，争取户型设计的灵活性。·整体造型应在突出建筑单体内设计空间合理布局、实用性高的条件下，进行清3远洋山水整体定位研究报告快、简洁的设计，使其于环境融合，减低成本。·建材标准应突出中远品牌特点，达到品牌维护和提升。2）底商建筑部分a)因底商需求的不确定性，为满足结构格局灵活多变，建议底商部分采用高层裙房形式，结构类型为框架结构。b)柱距在考虑方便经营前提下，还应兼顾其对层高、地下车库的影响因素。a）两层设置的底商应在相应位置做好安装楼梯的预留孔和预埋件；3、建筑单体设计1）设计原则·小户型应从有利于成本控制的原则尽量集中。·各类居室面积应遵照市调结果要求，面积不能超过该类面积范围的下限。·公建安排在均好性与销售定位、户型等发生矛盾时，以维持均好性为主。·关于塔、板比例问题应经过经济测算后再定。·关于一期容积率和一期规模问题在随后的研究中再定。2）具体指标·塔楼一梯八户，层高2.8米；板式高层楼一梯二户，层高2.9米（由于非典使客户对层高等因素日益关切，因此层高待讨论，望引起设计方面的重视）·户型设计（1）整体居室配比汇总具体进行建筑方案规划和设计时，应根据不同楼型比例的变化对相应户室比进行合理调整，建议主要在二居室户型和三居室户型之间调剂，并严格控制一居室和四居以上户型的数量，项目总体（包括塔楼和板楼）的户室比建议参照如下数据：居型一居二居三居四居合计面积区间(m2)65以下81-120101-140140以上——百分比%1051372100（2）塔楼户室比建议方案户型销售面积范围(m2)卫生间数量(个)套数比例一居室65以下110%14%二居室81~9018%52%91~100124%101~1101.520%三居室101~11016%32%111~120112%111~120211%121~13027%四居及其他140以上22%2%（3）板楼户室比建议方案户型销售面积范围(m2)卫生间数量(个)套数比例一居室--0%0%二居室81~9012%50%91~100115%101~1101.533%三居室101~11016%45%4远洋山水整体定位研究报告111~12016%111~120211%121~130213%130~14029%四居及其他150以上25%5%·住宅细化设计建议1、对西或北朝向户型的接受程度调研结果说明：多达54.3%比例的客户能够接受西/北朝向房屋，此类产品市场空间仍较广。因此对其建筑设计需提出较高