本次报告需要解决的核心问题根据标书约定，本次报告的重点是通过市场调研，解决项目的发展战略和整体定位（市场定位、产品定位、形象定位、客源定位、规划定位），并在营销策略、销售策略等方面进行延展。第一部分市场定位篇1宏观市场分析2常规市场分析3竞争市场分析4项目定位分析经济环境—苏州GDP、人均GDP与城市占位?苏州市GDP保持持续快速增长，2007年底，苏州市人均GDP已突破10000美元，预示着该城市的高端房产、奢侈品的消费潜力巨大。?良好的经济发展，为城市房地产市场发展和商业的发展奠定了基础。?江苏经济龙头，长三角核心城市，是仅次于上海的经济中心。2007年长三角主要城市GDP一览表(单位:亿元)?作为上海经济辐射的第二核心圈，其1500012001.16经过十几年的快速发展，目前已经实现100005700了与上海的经济承接，并由经济功能的4103.8938583433.1327550001880吸纳性开始向辐射性转变；作为长三角0的次中心城市，未来强大的经济辐射能上海苏州杭州无锡宁波南京常州力将吸引着更多的投资者择苏投资。GDP数据来源：苏州统计局、博思堂数据平台经济环境—苏州人口发展和人均可支配收入?苏州市人口数量从01年的580万增长到07年的624万，人口增长与经济增长同步，预计在“十一五”期间，全市人口将达到1000万，从而进入特大型城市行列。?市区是吸纳外来人口的主要区域，而部分五县市的居民也逐渐往市区迁移。大量人口的涌入，将存在较大刚性需求比例，会给区域市场带来众多的潜在购房客户，促动房地产市场发展。苏州人均可支配收入状况(单位:元)?持续稳定增长的人均可支配收入，为消2500016.91%2126020.00%18532费者的购房、生活消费等提供了强有力200001627616.43%1445115.00%的经济支撑。150001236113.86%14.72%12.63%10.00%?人均可支配收入的增加，消费观念的改100005.00%变，为苏州房地产市场发展和商业的发5000展奠定了坚实的基础。00.00%12345人均可支配收入增长率数据来源：苏州统计局、博思堂数据平台经济环境—苏州私营经济和外资经济发展数据来源：苏州统计局、博思堂数据平台私营个体投资年增长率私营企业数年增长率年份年份2001200220032004200520062007（亿元）(%)（万家）（%）新增外资数目1643143264454434354612001140.9670.90%4.2642.40%年新批大项目239571716904735——1017200222059.20%5.9134%年大项目所占比23%28%31%40%34%————2003重346.2947.30%7.2723%年实际利用外资68.050.360.030.248.161.773.82004（亿美元）535449.9529.90%8.2112.80%年2005产值所占比例34%38%43%49%54%54%——568.526.30%10.2725.20%年2006?659.4916%11.017.20%?苏州年私营经济发展快，品牌建设迈出步伐。苏州市利用外资项目呈现大型化，主要表现新2007增中国驰名商标21件，中国名牌产品24在千万美元以上项目在总项目中的比例上升。759.9215.20%12.210.80%年只，累计拥有中国驰名商标和中国名牌产品?实际利用外资金额和年新增外资企业呈上升达到43件和63只。趋势，对于推动苏州的经济发展起到了极大的?良好的私营企业创业土壤，一方面给苏州作用。GDP的不断腾飞注入强劲的发展动力，同时?世界500强企业已有118家落户苏州，显示也将形成大量的中产阶级，为苏州高档房地出苏州市吸引外资的强大潜力，苏州已成为国产的开发带来充足的客源。际商家投资中国大陆的首选城市之一。经济环境—苏州三产结构?苏州市GDP连续多年保持高速、平稳苏州三产构成状况增长，由于第二产业增加值增速显著高于第三产业，所以近年来，苏州第三产业增加值占GDP的比重呈现上升2007年1.70%63.70%34.60%平稳的趋势。2006年1.90%65.40%32.70%2005年2%66.80%31.20%?就目前苏州的三产结构来看，虽仍以第二产业为主，但我们不难发现，从2004年2.20%65.70%32.10%05年开始，第三产业的增长速度加快2003年2.80%63.10%34.10%，其对苏州整体经济发展的作用越来越大，在城市GDP总值中的比重逐步0%20%40%60%80%100%提高，可以预判，随着苏州与上海经一产二产三产济功能的更多承接，苏州的第三产业数据来源：苏州统计局、博思堂数据平台必将有着更大的发展空间。?以现代服务业为载体的第三产业的发GDP及第三产业对GDP的贡献率对展，将拉动市场对写字楼产品的需求写字楼市场的发展有着直接而明显，同时促进了生活配套、商业配套的完善，对整个苏州市商业和住宅市场的影响，通常情况下，这两项指标促进作用是明显的。越高，写字楼市场发展空间越大。房地产宏观市场苏州经济指数之固定资产投资、房地产投资、GDP发展之间的内在关系及评价2003年2004年2005年2006年2007年GDP2802亿元3450亿元4027亿元4820亿元5700亿元固定资产投资1408.9亿元1554.8亿元1870亿元2107亿元2360亿元房地产投资177.9亿元334.3亿元420亿元470.7亿元565亿元R50%45%46%44%42%r6.3%9.7%10.4%9.8%9.9%r’12.6%21.5%22%22%24%备注R=固定资产投资/GDP;r=房地产投资/GDP;r’=房地产投资/固定资产投资结论:苏州的固定资产投资自03年始一直处于偏热的阶段,且随着R值的走低,近年呈现出偏理性投资的发展态势；而房产投资根据对比标准尚在合理的范围之内,尚未出现泡沫和投资过热的预警。经济环境—苏州经济背景小结?苏州经济发展势头强劲，是城市房地产发展的基础；但对外向型经济依赖较大，在人民币不断升值的影响下，苏州的房地产将受到一定影响。?苏州处于上海经济辐射带的第二核心圈层，主要承接上海转移出的制造业，同时依赖上海的服务业，城市服务业发展水平相对滞后。?苏州的轻重工业比值小于1，城市进入工业化后期，对技术革新的诉求加大，同时政府加大了对高新产业的扶持力度，预计在未来5年内，高新产业及其从业人员比例将会有大的上升。?在实施科技型城市的建设过程中，各种知识密集型产业及公司将会涌现，将会出现一批收入较高的人群，对于城市高档物业的提出了新的更高的要求?苏州经济的快速发展，造就了一批财富集中阶层，而城市服务业的相对滞后，使得城市消费力并未得到释放，没有得到释放的消费力只能通过投资不动产以寻求资产的保值增值——城市房地产投资属性较重。经济环境—园区GDP与人口发展?2007年苏州工业园区实现地区生产总值836亿元，占苏州GDP总额的15%。?3.6万美元的人均GDP已经超过了新加坡。按照世界银行的衡量标准，人均GDP超过1万美元，是公认的从发展中状态进入发达状态的标线。苏州工业园区人口相对也保持持续增长速度，自2001年起，园区人口每年增幅较大，截至2007年底，园区人口达到31.36万人，同比增长5.7%。?机会点：经济良好的运行让园区商品房市场已步入高档房产发展的高速上升时期。?机会点：大量外资企业的入住，吸引大量外来务工人员进驻工业园区。园区“新苏州人”的大量涌入，使得园区房地产市场刚性需求进一步加大，为房地产开发带来了持续的、巨大的市场需求量。数据来源：苏州统计局、博思堂数据平台经济环境—园区固定资产投资与收入情况?自05年开始园区基础设施投资开始增速，园区基础实施不断完善，公共实施日趋齐全，驱动了园区居住氛围的成熟，园区成为苏州人居住向往的区域。?园区经济运行平稳同时，在岗职工工资为苏州各区之首。园区在岗职工已拥有较强的经济实力，达到了中等发达国家和地区的水平。?机会点：园区国际化环境已成为苏州人购房置业的理想区域。?机会点：不断壮大的中产阶层，加上公积金政策，全区需购房群体购买力增强，为园区房价的持续走高奠定了可能性。经济环境—园区租房缺口预算2006年12月底，园区累计新批外资数目达到了3101个，据统计，截止2008年4月底，园区累计新批外资数目已经达到了3232个，比06年多出了131个，年增长率约为4%。1、如按照4%的新增外资数目计算，则到09年4月，累计新批外资数目将达3361个，比08年4月多出129个。2、如按照每个外资企业需8名高管人员常驻苏州，那么，将有129×8=1032位外企高管人员需要租房以解决长期外驻的居住问题。预计园区未来一年中用于涉外租住的中高端物业租房缺口约为1032套。经济环境—园区经济背景小结?工业园区是中国著名的具有国际竞争力的高科技工业园区和现代化、园林化、国际化的新城区。?园区拥有众多较强的国际化支柱产业,被喻为苏州的经济支柱,因此在苏州占有不可逾越的地位。产业聚集、经济基础势头强劲、城市大幅度建设、中高素质人才呈聚集势头，促进房地产地产开发机会。?国际化、现代化社区环境和良好政府规划成为大量苏州人购房置业的理想区域。?特有的公积金政策和不断扩大的中产阶级，为园区的高房价提供了良好的支撑作用。规划环境—苏州城市规划苏州整体城市规划发展方向为：“中核、东进、北拓、南优、西控”。“中核主城”：保护古城区，疏解古城区居住人口，缓解古城区居住压力；将古城区与高新区相合，形