東京建物東京建物阶阶段段汇报汇报19——19——东东京建物品京建物品质质管理体系的“三管理体系的“三个会议个会议”、“三”、“三份报份报告”告”上海上海区区域本部企域本部企划划部部佘润佘润廷廷200200７７年年66月月99日日www.fdc01.com房市金碟东京建物的品质管理体系目录1、住宅事业本部品质管理部定位简单回顾2、品质管理体系回顾3、品质管理体系的“三个会议”?品质检讨会?建筑（构造）见学会?内览会4、品质管理体系的“三份报告”?建筑报告?构造报告?WEB工程状况报告5、专题附记6、总结www.fdc01.com房市金碟东京建物的品质管理体系1、品质管理部定位及职责回顾（1）东京建物的经营及资源整合理念：东京建物将房地产行业的产业链分为三大类：最核心的部分是房地产公司自身，承担综合管理任务；其次为承担专业管理任务的公司；建材分包商供应商装饰再次为承担专业执行任务的公司；供应商销售劳务家具供应商其整合关系大致如右图所示：总承建商市场调研销售公司内装设计家具综合管理公司整合专业管理公司，供应商CG专业管理公司整合专业执行公司。效果图不动产广告代理证券化银行东京建物本社制图工作室MR施工单位i设计公司设计建造橙色代表东京建物集团内的公司景观设计样板房物业管理住宅改修具体情况后续说明施工公用部位设计改修清洁人员家具施工支持物业管理电器人员支持www.fdc01.com房市金碟供应东京建物的品质管理体系1、品质管理部定位及职责回顾（1）东京建物的经营及资源整合理念：东京建物的集团架构内，按综合管理、专业管理、专业执行划分，组织情况是：A类公司B类公司C类公司东京建物本社东京建物不动产贩卖东京建物劳务支持（劳务人员派遣）东京建物管理支持薪酬高（物业管理）东京建物网上销售薪酬低东京建物Techno东京建物商业经营（装饰改装）整合外部资源机会少东京建物度假事业整合外部资源机会多东京建物基金管理……东京建物人才服务……承担综合开发承担专业具体执行工作管理任务管理任务www.fdc01.com房市金碟东京建物的品质管理体系1、品质管理部定位及职责回顾（1）东京建物的经营及资源整合理念：从打造Brillia品牌在为客户服务全过程中的“洗练、安心”形象、形成未来核心竞争能力出发，东京建物将与客户直接接触的各环节设定为自己的子公司。建材分包商供应商装饰供应商销售劳务家具供应商总承建商市场调研销售公司内装设计家具供应商CG效果图不动产广告代理证券化银行东京建物本社制图工作室MR施工单位i设计公司设计建造景观设计样板房物业管理住宅改修施工公用部位东京建物通过专业管理公司、设计改修专业执行公司，保持与客户直清洁人员家具施工支持物业管理电器接接触和交流，把握客户需求人员支持供应，建立Brillia全过程的品牌形象。橙色代表东京建物集团内的公司www.fdc01.com房市金碟东京建物的品质管理体系1、品质管理部定位及职责回顾（2）住宅事业本部内事业开发思路与理念：在住宅事业本部内，其事业开发思路遵从了公司以资源整合为主的开发思路：品质管理部、开发企画部作为事业部的内部资源，对其进行支持项目A项目B项目C项目……合作伙伴从专业角度直从专业角度直接对相关合作接对相关合作伙伴进行管理伙伴进行管理开发企画部负责对品质管理部负住宅事业部事业部进行“市场及客户研究、项目责对事业部进事业推进组行品质控制方评估、产品企画、面的支持事业担当产品配置式样”等方面的支持住宅事业本部www.fdc01.com房市金碟东京建物的品质管理体系1、品质管理部定位及职责回顾（3）品质管理部的定位与职责：住宅事業本部职责：负责住宅类项目土地获取、市场策划、开发推进、品质管理；?開発企画部（26人）：（1）负责市场研究、客户研究；（2）配合各住宅事业部进行项目营销管理工作；?为事业部提供品质管理标准支持?住宅情報開発部（16人）：负责住宅土地获取工作；?直接负责现场品质控?住宅品質管理部（14人）：制和管理（1）负责各项目的品质管理（设计品质控制、现场管理）工作；?从品质角度为客户服（2）负责根据物业公司处理的客户投诉进行品质改进工作；务，负责相关客户意见（3）负责专项技术和品质控制措施研究（标准图集工作）；收集与标准更新?住宅事業第一、二、三部（38人）：分让中高密度住宅事业（项目）开发推进工作；?RM事業部（25人）：负责租赁住宅事业（项目）开发推进工作；?戸建住宅事業部（14人）：www.fd低密度住宅事业（项目）开发推进工作；c01.com房市金碟东京建物的品质管理体系1、品质管理部定位及职责回顾（3）品质管理部的内部架构与分工：品质管理部部长（1人）组长组长建筑专业构造（结构）专业设备专业9人（含组1人3人（含组长）长）之前介绍过，日本企业有正社员、签约社员、派遣社员之分。东京建物的品质管理部除部长外，只有4位正社员，其他均为签约社员（无奖金）。由于保密原因，无法得知正社员、签约社员的具体分布情况。因此，在品质管理部内部也存在这样的资源整合关系：以正社员为核心骨干，签约社员提供丰富的经验和技术。品质管理部员工均拥有日本“一级建筑士”资格，普遍年龄较大、在50岁左右，经验丰富。www.fdc01.com房市金碟东京建物的品质管理体系1、品质管理部定位及职责回顾（3）品质管理部的内部架构与分工：构造（结构）专业项目A支持建筑专业项目B项目品质担当支持设备专业项目……品质管理部内部，项目的品质管理工作架构也是基于资源整合的理念：?由建筑专业的员工担任项目品质担当：直接负责项目的品质管理工作；?构造、设备专业的员工作为品质支持：为品质担当提供技术和管理支持；通过这样的体系，东京建物品质管理部目前负责50个以上项目的品质管理工作。工作效率丝毫不逊于事业部、开发企画部。www.fdc01.com房市金碟东京建物的品质管理体系2、品质管理体系回顾：（1）“三位一体”的品质管理体系：“三位一体”，是指东京建物建立了一套由“客户检查、自身检查、国家认证独立第三方检查”组合而成的质量检查体系。之前在《东京建物学习2——Brillia品牌运作与管理》中对这个体系已进行过介绍，本周向东京建物要求，对其中有代表性的“三个会议”、“三份报告”进行了研修，特此介绍。www.fdc01.com房市金碟东京建物的品质管理体系3、“三个会议”：（1）“三个会议”的含义：“三个会议”是指从东京建物品质管理体系中抽取的“品质检讨会”、“现场见学会”、“内览会”三个会议。其中“品质检讨会”属于东京建物检查流线、“见学会”和“内览会”属于客户检查流线。www.fdc01.com房市金碟东京建物的品质管理体系3、“三个会议”：（2）品质检讨会：品质检讨会流程①流程：品质检讨会是指在确定总包之总包根据《式样书》后、实施设计和正式总包合同、《标准图》等对签订之前，品质管理部主导召《设计检查单》进行开的与总包就东京建物“式样书核对，并将核对结果、标准图、设计检查单”执行情反馈给品质管理部。况进行商谈和确认的会。品质管理审核后，提出《质疑书》。总包会议的目的，是确认总包单位单位完成对质疑书的的实施设计是否满足东京建物回答后，双方召开品的产品设计要求。质检讨会品质检讨会后，双方在2周内达成一致。并由品质管理部、事业部、总包（设计者）三方确认存档，作为合同依据www.fdc01.com房市金碟东京建物的品质管理体系3、“三个会议”：（2）品质检讨会：品质检讨会纪要②参加者及会议内容：品质检讨会议的参加者为：?东京建物：?事业部担当者?品质管理担当者?品质管理构造支持者?品质管理设备支持者品质管理会会议内容?物业公司项目担当：?物业公司服务部施工担当双方针对《质疑书》及其回答情况逐条进?总承包商：行审核，尽量现场对?设计担当者未决事项进行决策并记录。?施工所长对于现场为解决事项按照流程要求，应在2周内解决封闭。www.fdc01.com房市金碟东京建物的品质管理体系3、“三个会议”：（3）现场见学会：现场见学会标准流程①流程：在东京建物的品质管理体系中原来只有“建筑现场见学第一部分会”。：但两年前日本出现结构造假客户接待事件后，日本客户对于房屋构造质量关注度上升，东京建物现在正在某些项目尝试第二部分在项目基础施工完毕后组织：客户到现场进行“构造现场见学会”，让客户针对基础说明会工程进行专题见学。现场见学会是Brillia品牌第三部分“安心”形象的重要组成部分：，因此未来东京建物有可能会将“构造见学会”也纳入标现场见学准品质管理体系。第四部分：问卷回收www.fdc01.com房市金碟客户意见征询东京建物的品质管理体系3、“三个会议”：（3）现场见学会：Brillia现场见学会安排实例②安排实例：现场见学会安排实例。第一部分：见学会一般安排在法定休息客户接待日。当天不施工以保证客户9：45开始在现场参观的安全。第二部分：在客户正式现场参观之前，东京建物会组织总包进行模说明会拟参观以验证活动安排和安10：00开全措施。始根据项目规模，见学会可多第三部分：次举办，尽量保证客户都能现场见学到现场进行参观，以增加10：40开始第四部分：问卷回收意见征询11：30开www.fdc01.com房市金碟始东京建物的品质管理体系3、“三个会议”：（3）现场见学会：Brillia现场见学会成本表实例③成本支出：现场见学会成本：组织现场见学会的成本较高，其中：?材料制作、现场布置等成本并不高，人均约为6500日元左右。?除了上述成本之外，东京建物还会支付给总承包单位一笔配合费用，根据项目规模该笔费用略有不同，基本上为500万日元左右。主要用作安全措施加强、现场清洁、停工补偿