東京建物東京建物阶阶段段汇报汇报27——27——事事业业部部运运作效率及作效率及PCPC式的式的开发运开发运作体系作体系上海上海区区域本部企域本部企划划部部佘润佘润廷廷200200７７年年99月月99日日www.fdc01.com房市金碟事业部效率及PC式的开发体系前言1、本次的学习目的?区别于第一次在东京建物的学习，本次学习的主要目的锁定在解决第一次回国与各部门沟通时，各部门所提出的待解决问题。2、本次学习的方法?因为第一次学习已经对东京建物的运作流程有了一定的了解，本次将不再采用“请东京建物进行专题讲解”的形式，而是采取“与东京建物员工共同工作”的形式，在更深入体会东京建物工作方法的同时，有针对性地解决我司提出的问题。www.fdc01.com房市金碟事业部效率及PC式的开发体系本周重点研究问题1、上海公司事业部提出的：（1）东京建物的事业部如何实现和保证“高效率的决策”？（2）东京建物的事业部，在对项目经营结果负责的情况下，如何与相关部门协调和整合？2、区域综合管理部、上海公司总办提出的：（1）东京建物的会议体系如何有效实施和运作？www.fdc01.com房市金碟事事业业部部运运作方面作方面11www.fdc01.com房市金碟PC事业部效率及式的开发体系（一）事业部运作：首先，来说明和解答事业部所提出的两个问题：“决策效率”和“内部整合”1、事业部的决策效率：通过实际参加东京建物住宅事业本部事业第二部的工作，初步结论为，东京建物事业部的高决策效率来自于以下三方面的原因：?标准化的工作?规定化的决策事前沟通?制度体系下的同级决策制度www.fdc01.com房市金碟PC事业部效率及式的开发体系（一）事业部运作：首先，来说明和解答事业部所提出的两个问题：“决策效率”和“内部整合”1、事业部的决策效率：?之一，“标准化的工作”的作用再提东京建物“标准化的工作流程和工作标准”有点“老生常谈”，但确实这些标准化是东京建物一切高效率的来源和基础：如下图所示“决策金字塔”高效决策提炼出标准的决策点和决策模式标准化的工作流程工作效率的实现工具标准化的工作方法和标准工作效率的基础www.fdc01.com房市金碟PC事业部效率及式的开发体系（一）事业部运作：首先，来说明和解答事业部所提出的两个问题：“决策效率”和“内部整合”1、事业部的决策效率：?之一，“标准化的工作”=“PC式的开发体系”这并不是说，东京建物的标准化是专门针对PC方式生产的住宅，而是其标准化的工作体系与PC的目标和作用异曲同工。我们对PC的定义：PCPC工法工法设设客客户户需求需求产产品式品式样样工工厂厂制造制造现场拼现场拼装装产产品完成品完成计计东京建物PC式的开发体系：将开发工作的要求——“标准化”，形成标准式样——“工具和格式”，固化生产流程——“标准工作流程”，完成项目运作——“标准化高效决策”www.fdc01.com房市金碟PC事业部效率及式的开发体系（一）事业部运作：首先，来说明和解答事业部所提出的两个问题：“决策效率”和“内部整合”1、事业部的决策效率：?之一，“PC式的开发体系”的作用（1）首先来看“标准化的方法和标准”：在实际阅览东京建物事业第二部的各项目开发文件和资料时，经常会产生这样的疑惑：“这份资料是哪个项目的？”产生这样疑惑的原因是：东京建物所有项目资料的编制都实现了标准化?格式的标准化?填写内容及深度的标准化www.fdc01.com房市金碟PC事业部效率及式的开发体系（一）事业部运作：以将客户需求转化为产品概念要求的《商品企画表》为例：同样的格式、同样的填写标准。护国寺项目《商品企画表》西荻窐项目《商品企画表》www.fdc01.com房市金碟PC事业部效率及式的开发体系（一）事业部运作：以将客户需求转化为产品概念要求的《商品企画表》为例：同样的格式、同样的填写标准。从竞品项目中重点选取三个项目进行深入分析，包括：户数、户型、配置（相当于东京建物哪个等级）、价格段、单价、总价、各房型去化时间及比例、外观及共用部位设计特点、停车场配置比率等对重点选取三个竞品项目的成功要素和失败要素进行分析，得出自身项目的竞争策略确定本项目的商品企画的主题和方针：（1）客户定位（家庭结构、年收、对重点选取三个成交客户情现住区域等）况进行分析（家庭、收入、（2）产品定位（价格带分布、面积所购户型、工作地等），得出本区域的目标客户群。选段分布、对应的客户）择其中的中高端客户需求作确定本项目的（3）本项目式样的重点（外观、共为东京建物项目的开发参照竞争优势用部位、安全等）www.fdc01.com房市金碟PC事业部效率及式的开发体系（一）事业部运作：首先，来说明和解答事业部所提出的两个问题：“决策效率”和“内部整合”1、事业部的决策效率：?之一，“PC式的开发体系”的作用（1）首先来看“标准化的方法和标准”：“标准化的方法和标准”的对“决策效率”的贡献主要在以下两个方面：?使事业部员工能够有效率的完成项目操作工作，并能从项目经营出发快速做出初步决策。?标准化的成果，使得东京建物公司层面的决策者能够快速、全面的了解各项目情况，从而提高决策效率。www.fdc01.com房市金碟PC事业部效率及式的开发体系（一）事业部运作：首先，来说明和解答事业部所提出的两个问题：“决策效率”和“内部整合”1、事业部的决策效率：?之一，“PC式的开发体系”的作用（2）其次来看“标准化的流程”的作用：“东京建物是如何找到如此多的能力这么强的员工来胜任这样高效率和综合性的工作的？”——这是在和各部门沟通时，大家经常提出的问题。其实，个人认为，东京建物的员工并非在进入公司时就具备了这样强的能力。正是东京建物工作的“标准化”造就了“能力高强的员工”，如果说，前面介绍的“标准化的方法和标准”，可以让新员工很快掌握细项工作的方法和要求。下面介绍的“标准化的流程”，则能很快让员工掌握房地产项目开发方法和技巧。www.fdc01.com房市金碟PC事业部效率及式的开发体系（一）事业部运作：东京建物标准化的开发流程：项目开发需要进行的工作项、分工、交接关系、时间要求等等，一目了然www.fdc01.com房市金碟PC事业部效率及式的开发体系（一）事业部运作：东京建物将开发流程文件固化为一张Excel表格，事业部人员在明确项目边界条件的情况下，可以很快编辑出项目的开发计划，明确各专业工作流程和交接关系：00月月11月月22月月33月月44月月55月月66月月77月月88月月99月月1010月月1111月月1212月月1313月月1414月月1515月月1616月月政府事前商谈协议签订协议设计概念设计（40天）事务所扩初设计（45天）设计向总包提供向总包设计交接（10天）工程式样书、标准图等总建筑商相关概念设计验证（20天）15天报建设计完成（40天）确定总包施工图完成（40天）开工项目用材及配置决定建筑费测算建筑费决定总包签约建筑确认报建（45日取得）建筑性能评价申请住宅性能表示00月月11月月22月月33月月44月月55月月66月月77月月设计性能评价申请88月月99月月1010月月1111月月1212月月1313月月1414月月1515月月1616月月广告战略完成销售战略完成销售战略东建不贩签约（50日）（80日）广告战略广告代理公司选定广告概念制作（90天）广告开案（75天）销售代理公司CG制作①外观、网站、DM等（75天）贩卖广告CG制作②宣传册、共用展示等（75天）宣传主页、DM制作（90日）MR看板等制作（90日）第1期第2期销售工作事前准备预约销售物业管理相关工作根据方案开始检讨条款确定制作完成（重要事项说明会前15天）www.fdc01.com房市金碟PC事业部效率及式的开发体系（一）事业部运作：首先，来说明和解答事业部所提出的两个问题：“决策效率”和“内部整合”1、事业部的决策效率：?之一，“PC式的开发体系”的作用（2）其次来看“标准化的流程”的作用：标准化的工作流程，使得东京建物的员工能够非常明确的知道“项目的决策点”在哪里，从而在决策之前做好相应的准备和沟通工作，提升决策效率。www.fdc01.com房市金碟PC事业部效率及式的开发体系（一）事业部运作：首先，来说明和解答事业部所提出的两个问题：“决策效率”和“内部整合”1、事业部的决策效率：?之一，“PC式的开发体系”的作用（3）再来看“标准化的决策体系”的作用：标准化的工具、方法、流程，都是为了最终项目的决策在做准备。其实，东京建物的项目决策体系我们都很熟悉：——9级会议体系将“标准开发流程”中的决策点提炼出来，就成为了会议体系。结合标准化的工具和方法，就造就了东京建物决策的高效率。www.fdc01.com房市金碟PC事业部效率及式的开发体系（一）事业部运作：东京建物标准化的决策体系——9级会议体系：在前端“标准化的工作方法、工作流程”基础上，需要决策的内容也标准化了，决策效率自然也就提高了。www.fdc01.com房市金碟PC事业部效率及式的开发体系（一）事业部运作：东京建物标准化的决策体系——9级会议体系：将项目开发中需要决策的点提取出来，成为会议体系，自然使会议有了生命力0月1月2月3月4月5月6月7月8月9月10111213141516月月月月月月月用地取得会议★★★★目标·概念设定会议销售方针·MR确认会议推介会议价格会议总结会议★★?★为须作决策的会引继会议商品企画会议商品确定会议议?为专业协调的会议土地关系调查·商品企画设计·工事近邻·电波障害贩卖·广告宣传贩卖中心·MRwww.fdc01.com房市金碟PC事业部效率及式