时势英雄世奥广场项目营销概念性提案弘道出品开篇：时势造英雄，这句话放在当代更具意义。在既定国策是走具有中国特色社会主义道路的时代背景下，这就决定了市场经济的走向完全取决于政策调控。房地产市场是典型的政策市场，所以对项目进行定位，我们首先必须对项目未来可能发生的市场环境进行预判。毕竟顺势而为永远要比逆水行舟要事半功倍得多…大势把握?政策对未来市场可能产生的影响弘道观点：这一次政府调控不同于以往的任何一次调控，它不可能是短期行为、它有可能成为房地产市场发展方向的转折点。理由1、中国经济在“气候”、“国际贸易顺差”、“世界经济不景气”的大背景下，转变经济发展方式，调整经济结构就成为了历史的必然选择；“调整结构”则意味着房地产作为国民经济支柱产业的地位将退出历史舞台。理由2、前几年房地产市场价格的快速上涨，主导是投资需求，它不仅造成了资产泡沫和金融泡沫，更重要的是它大大抑制了作为先进国家标志的橄榄型社会的中坚力量——中产阶级的消费力，后患无穷。此次新国十条及其配套政策的出台，意味着房地产住宅产品将回归居住属性的本身，作为理财功能——投资和投机性将被大大的遏制住。理由3、房产业持有环节的征税，意味着地方政府将逐渐改变依赖“土地财政”的日子，这将极大可能的抑制地方政府的“卖地”、“推高地价，进而推高房价”的冲动。理由4、国务院“民资36条”的出台，将在很大程度上改变前几年由于民营实体经济环境恶化导致很多的产业资本进入楼市的局面，将有效引导民间资本流入实体经济。商业地产或许将迎来一个发展的新契机弘道观点：纵观现已出台的调控新政，矛头直指住宅，商业甚少提及；弘道认为，对于商业地产，没有利好或许就是利好，住宅地产的寒潮也许会成为商业地产的春风。理由1、中国民众对土地的情结很难在短期内发生改变，对于没有更多的投资渠道的普遍民众而言，当住宅的收益预期发生改变时，商铺和写字楼将成为未来抵御通胀，投资理财的首选。哪怕它要征税。但因为它是可创造收益的产品，所以能够为大众所接受。理由2、随着红谷滩的日益发展和不断成熟，近年来商业氛围和区域人气不断在快速的上升，已经成为南昌市民公认的置业首选。对南昌未来市场的一个基本判断预判1、这几个月的交易在萎靡之后，房价调整已成必然。南昌预计价格调整幅度将达到20%左右，大规模的价格调整预计会出现在今年的9、10月份。首先出现降价的区域将会在昌南片区、象湖新城和红角州。预判2、短期来看，因为政策的走势不明朗，影响最大的首当其冲的产品将是公寓产品，其次为普遍住宅，再次为别墅和写字楼产品。小结：写字楼，酒店式公寓，商铺统属商业地产范畴；在一个具有中国特色的市场经济环境中运营一个商业地产，最为关键的是要看透政策调控下的市场导向。我们现时所处的阶段，是一个调控政策频出的市场环境；这就意味着，项目必须在调控迷局中寻找出路与机会…2008年的调控在金融危机的半路杀出中噶然而止；当屠刀换成了钞票，惊恐变成了惊喜，市场以180度的急转弯急速上扬；弘道认为，这不过是政府顾全大局的斩监侯；2010，当调控在怀疑与质疑声中逐渐强势时，弘道认为，大势下行的趋势毋庸置疑，关键是个时间问题；如果一定要给这个调整期划定一个时间期限的话，弘道预判，最少需要两年…纵观现已出台的调控新政，矛头直指住宅，商业甚少提及；弘道认为，对于商业地产，没有利好或许就是利好…大势之下对项目的理解?理解一：红谷滩CBD写字楼群雄争霸1、博能兰宫国际广场位于红谷滩中央商务区总部基地内，总建筑面积约54800平方米；2、中航国际广场位于红谷滩八一大桥北桥头，尚有10万平米写字楼未建；3、唐宁街位于红谷滩红谷中大道与会展路交汇处，总建筑面积约5万平米；4、南昌金融大街位于红谷滩中心区（据传万达已接手），总建筑面积约20万平方米；5、新地中心红谷滩中心区，总建筑面积约5万平方米；6、洪客隆国际金融中心位于红谷滩中心区春晖路和红谷大道交汇处总建筑面积约3平方米；7、绿地中央广场位于红谷滩中心区红谷中大道998号，写字楼预计面积超20万平方米；8、联发广场红谷滩红谷中大道与绿茵路交汇处，总建筑面积约6万平方米；9、香格里拉约5万平方米；小结：据上述市场数据统计，红谷滩CBD写字楼在售与未售体量约为80万平方米，这是一个庞大的供应体量；都是地处CBD（中央商务区），都是5A级写字楼，市场竞争压力巨大。理解二：夹缝中的世奥广场项目区位：世奥广场位于红谷滩中心区，总部基地西南角。总部基地东起卫东大道，西至碟子湖大道，南临总部路，北至CBD中轴线，隶属红谷滩中央商务区（CBD）核心区域，区位价值显赫。项目概述：红谷滩总部基地是新区的重点产业发展项目，是政府为促进产业的发展，增加税收的来源，提升商气和人气，打造企业总部和区域性总部的商务平台，它按照高起点、高标准的要求进行了统一规划、统一设计，力争将其打造成为企业最理想的办公场所和新区最繁华的商业街道。项目规划：世奥广场占地9598.76㎡，总建筑面积56000㎡，总部基地是集办公、科研、商业于一体的智能化、生态型、高品位的企业总部楼群。世奥广场是由写字楼、酒店式公寓、群楼商业组成的大型综合性建筑。地上建筑为三层群楼加上部两座塔楼，三层群楼为商业；塔楼A座位于西侧，22层，为办公写字楼，3.5米；塔楼B座位于东侧为酒店式公寓，13层，3.2米。容积率4.45；建筑密度33.2%；绿地率23.5%；汽车泊位230个.开发商：江西奥林匹克花园置业有限公司小结：通过项目信息与市场信息进行对比分析，可以清晰的看到；同样地处CBD，同样临近城市主干道，与周边项目简单对比就能感觉到压力所在；在项目规模不占优势，所处地段不占优势的严峻形势下，如何奇路突围？我们的建议一：人为控制开发节奏在一个未来美好，但现在却供过于求的市场，我们要做的，就是着眼于未来，着力于现在。将开发期有意识的进行延长，用时间换取空间，从而用延缓时间的方式换取利润的空间。先行启动项目招商，以应对政府监管从而实现开发节奏的延缓；同时，以运营招商的方式进行项目蓄势；市场逐渐清晰的过程，就是项目逐渐完善的过程。小结：当调控的雷声化成雨滴，在降价的狂潮逐渐趋于平和，市场形势逐渐清晰后；项目再伺机而动，后发制人，抢占风雨后的彩虹。弘道认为：本年度3季度市场将进入临界点，4季度将会是个持续降价的过程；项目应该在2011年1季度择机按写字楼、商铺、公寓的次序逐次开盘。建议二：努力寻找差异化当项目规模不是优势，地段不是优势时；创造优势，努力寻找差异化就显得尤为重要；差异化的方式，除了上述的时间差异，产品的差异更是核心的关键；因为客户最先了解的就是项目的产品。一个差异化的产品，必须有区别于周边项目，所以我们提出：不做5A做智能，不做豪华做服务一个被市场所能接受的差异化产品，从产品的提升和优化开始…智能化21世纪，是个智能化的时代，是个网络化的世纪，办公区的智能化打造需要用超前的眼光奠定项目不落伍的基石。建议写字楼、公寓、商业采用智能一卡通；进入电梯可刷卡，可计算耗能；购物及住宿可以刷卡，既能满足办公群体的便利性，同时也能给商家带来稳定客群；重要的是将三者有机的组合在一起，形成一个商业综合体，以合力抵抗压力。建议综合布线、楼宇自控采用美国KMC弱电控制系统，以及计算机网络、监控、程控、门禁、光纤接入、有线电视等系统；24小时全天候保安巡逻，并设有中央监控系统，户户均有火灾自动报警系统和喷淋系统。提升服务：建议项目与金融机构联合为入住本项目的企业提供多种金融、理财服务，主要包括“率先推出移动银行业务”、代发工资业务、流动资金贷款、客户银行中心、企业财务顾问、企业信息咨询等等，让客户感受不一样的服务；建议为企业发展提供了强有利的后勤保障，如商务租车服务、票务预定服务、日常商务行政饮食餐定送、多功能商务配套区等。努力从各个方面将服务概念做深做透，直到让客户愿意为我们的服务买单。低能耗周边写字楼是环保的，那我们打造低能耗的，取消中央空调的使用，采用复合式中央空调或单体式空调，降低能耗。新型型材：网络地板创新产品网络地板:可调节高线槽度，地面不需要找平释义：网络地板（综合布线）网络地板是一种为适应现代化办公，便于网络布线而专门设计的地板。又称为布线地板、国外称为netfloorcablefloor网络地板产品种类分为：塑料网络地板、全钢OA网络地板（分为带线槽和不带线槽两种）产品特点：高度低、安装方便、自然形成布线槽，同时比传统高架地板更节省净空。网络地板上需要铺地毯或其它面层，适用于写字楼等大空间办公场所。新型型材：块毯块状地毯铺设方便而灵活，位置可随时变动，这一方面给室内设计提供了更大的选择性，同时也可满足不同主人的情趣，而且磨损严重部位的地毯可随时调换，从而延长了地毯的使用寿命，达到既经济又美观的目的。在室内巧妙地铺设小块地毯，常常可以起到画龙点睛的效果。小块地毯可以破除大片灰色地面的单调感，还能使室内不同的功能区有所划分。空间利用在建筑的顶层和过渡层（2.2米以下层高不计入容积率），打造写字楼配套商业，既拓展商业空间，又能更好的为办公区提供商务便利；以大中小会议室、健身房、休闲吧、中餐厅、公共花园为主小结：提升和优化产品的核心目的在于奠定产品的差异化；项目做不了5A，那就做智能化；规划不能成就生态写字楼，那就打造服务型办公总部；正所谓“打虎还得自身硬”，要想在强手如林的态势中脱颖而出，就必须努力打造让对手信服，让客户满意的产品；建议三：租售并举，用时间换利润在把控好开发节奏，调整好产品差异后，然后要做的，就是伺机突围。如何突围，弘道认为：租售并举整合项目，用租与售两种方式应对市场；租：租的目的是为了更好的销售，卖更高的价格，获取更高