行业平安地产报2014年4月14日告地产行业季度策略报告政策预期改善，量价继续探底?政策面：限购结构性放开是最大的政策改善方向，限贷可动空间较小。2014中性(维持)年两会政府工作报告及中央工作会议均淡化房地产调控表述，分类调控、去行政化的调控思路日益清晰。限购结构性放开依旧是最大的政策改善方向，从去行情走势图公年温州、徐州放松限购的影响来看，政策对当月及接下来一个月的销量刺激较行明显。考虑到目前市场流动性及购房者预期均不及去年，中性假设下，若所有20%沪深300地产司业城市放开限购，将拉动上半年全国成交面积累计增速由我们预测的0.83%提升深季至4.6%。限贷放开不符合高层控制投机性需求的指导意图，判断放开限贷的可0%度度能性较小。降低投机购房杠杆，控制泡沫程度，保证金融体系的安全将是中央报调控房地产市场的长期基本思想。且在目前资金成本上升的趋势下，即使贷款策调节权利下放至银行，银行出于盈利的考量，降低目前房贷利率的动力亦不足。-20%Apr-13Jul-13Oct-13Jan-14告略?流动性：表内资金趋紧，非标融资逐步回落。一季度尽管场内资金成本已报有所回落，但出于对地产资金链的担忧，部分银行开始收紧房地产贷款业务，相关研究报告告开发商融资环境并未见明显改善。1-2月房企国内银行贷款同比增长24.2%，较去年全年增速下滑6.4个百分点。根据平安银行组判断，在经历年初信贷集中投放后，二季度流动性较一季度将有所偏紧。非标渠道方面，受年初中诚信托违证券分析师约风波，及市场对三四线城市楼市担忧升温影响，1-3月房地产集合信托募集资金765亿，同比仅增长8.7%，较2013年全年78%的增速回落明显。同时由于8周雅婷投资咨询资格编号号文规范非标业务，大量基建、工商企业被迫将手伸向银行表内，在银行贷款S10605130700010755-22622736额度总量有限的前提下，需求方的增加意味着房企银行贷款的额度和成本均有ZHOUYATING113@pingan.com.cn可能受到冲击。证券研究报告证券研究报告证券研究报告?基本面：成交仍在探底，投资增速延续回落。微观上门量数据显示，3月研究助理上门量环比上升6.2%，但同比下降18.2%，显示需求端仍未有明显起色。供给杨侃一般证券从业资格编号端由于去年下半年土地成交同比增长27%，潜在供应依然较大。在供需此消彼S1060113070053长的背景下，加上信贷依然趋紧，短期楼市成交仍不容乐观。乐观/中性/悲观假0755-22621493设下，预计上半年全国商品房成交面积增速分别为4.3%、0.83%和下降2.2%。YANGKAN034@pingan.com.cn受销售遇冷影响，一季度全国300个城市土地成交建面同比减少15%，我们统计的十大开发商2014年新开工计划同比增速仅为9.6%，较2013年36.5%的实际增速下滑明显，在开发商拿地和开工趋谨慎的前提下，预计二季度投资增速在乐观/中性/悲观假设下分别为19.4%、17.6%和12.8%。?投资策略：宽幅振荡，博弈主题，逢低加仓模式绩优股。二季度尽管政策仍存在改善预期，但流动性尤其是按揭信贷的紧张，加上市场对房价下跌的担忧情绪逐步蔓延，平淡的销量表现进一步强化了购房者的观望预期，基本面仍将继续探底。在基本面未见底而利率成本趋紧的背景下，板块仍难有趋势性机会，政策的预期改善催化的小周期反弹行情在二季度初将明显减弱。我们判断2季度板块投资将围绕“保底”和“缩量降价”走出宽幅振荡的行情。投资上建议关注弹性未被完全释放的国企改革主题，推荐中洲控股、深振业；并建议逢请通过合法途径获取本公司研究报告，如经由低加仓具备模式优势，业绩增长有保障的长期绩优股：华夏幸福、世联地产。未经许可的渠道获得研究报告，请慎重使用并注意阅读研究报告尾页的声明内容。?风险提示：流动性趋紧带来的销量持续恶化风险。请务必阅读正文后免责条款地产·行业季度策略报告股票价格EPS（元/股）PE（倍）股票名称股票代码评级2013-4-112012A2013E2014E2015E2012A2013E2014E2015E万科A0000027.951.141.371.71.997.05.84.74.0保利地产6000488.011.181.511.912.416.85.34.23.3推荐中洲控股00004223.51.721.691.752.1513.713.913.410.9推荐招商地产00002418.581.932.453.214.19.67.65.84.5推荐金地集团6003837.20.760.910.991.259.57.97.35.8推荐深振业A0000065.130.480.520.610.7210.79.98.47.1推荐华侨城A0000694.680.530.610.710.858.87.76.65.5推荐世联行00228518.350.50.751.051.4236.724.517.512.9推荐荣盛发展00214612.21.141.552.142.7610.77.95.74.4推荐苏宁环球0007184.490.510.60.811.028.87.55.54.4推荐华夏幸福60034029.11.352.032.773.8921.614.310.57.5推荐天健集团0000907.490.50.680.881.1315.011.08.56.6推荐请务必阅读正文后免责条款2/20地产·行业季度策略报告正文目录?一、政策面：限购结构性放开为最大政策改善方向，限贷可动空间较小.........................6?1.1分类调控贯穿全年，政策改善预期依然存在......................................................61.2限购放开两个月内对销量刺激明显，若全面放开则成交同比增长约4.6%.........71.3限贷放开不符合控制投资性需求的指导意图，判断概率较小...........................10二、流动性：表内资金趋紧，非标融资逐步回落...........................................................10?2.1二季度整体流动性不及一季度..............................................................................102.2非标融资有所回落，更多冲击可能来自表内融资...................................................11三、基本面：成交仍在探底，投资延续回落..................................................................12?3.1成交量：成交仍在探底，预计上半年同比增长0.83%..........................................123.2土地市场：楼市降温逐步传递到土地市场............................................................143.3房地产投资：二季度增速大概率延续回落............................................................16四、选股思路及投资建议...............................................................................................17?4.1估值仍处于底部...................................................................................................174.2投资策略：宽幅振荡，博弈主题，逢低加仓模式绩优股.......................................19请务必阅读正文后免责条款3/20地产·行业季度策略报告图表目录图表1?全国工业增加值增速放缓...........................................................................6?图表2?3月PMI指数创近10年3月数据新低.......................................................6?图表3?十大主要城市库存逐步高企........................................................................7?图表4?2014年不同城市间供需比将加大差异........................................................7?图表5?2013年下半年来各地政策已出现分化........................................................8?图表6?政策放松对当月及接下来1个月销量刺激较明显.......................................8?图表7?温州政策调整当月及后一个月成交大幅上升...............................................9?图表8?徐州政策调整当月及后一个月成