房地产开发全程运营系统工作模式运营模式①、商业房地产全程运营操作系统服务内容；②、商业房地产开发、销售重点操作流程；③、商业物业（商业广场）经营操作重点流程（A、B）；④、商业物业（商业广场）招商重点操作流程；⑤、?商业物业（商业广场）经营操作重点流程。市场市场策策划划房地产开发全程运营系统服务内容房地产开发全程运营系统服务内容之一之一80%一、前一、前期工作（占期工作（占80%），），类比分析根椐根椐市场动态市场动态提交提交市场动态市场动态在项目、产品在项目、产品策划策划、规划、规划类比分析分析及修正意见分析及修正意见及建筑设计前及建筑设计前完成。完成。产品定位后的项目开发概算分析产品定位后的项目开发概算分析5%三、后三、后期工作（占期工作（占5%））近期房地产市场宏观调查及分析近期房地产市场宏观调查及分析。位居。位居项目项目实实施过程中，旨施过程中，旨针对针对市场变市场变化及竞争对手状化及竞争对手状况，提出调整销售思况，提出调整销售思二、中期工作（占15%）。路的建议项目市场调查及分析报告二、中期工作（占15%）。路的建议项目市场调查及分析报告本本期工作主要位居期工作主要位居产品产品策划策划过程，针对产品过程，针对产品策划策划发挥发挥印证印证、辅助、辅助作用作用。。项目项目开发开发分析分析建议建议提交提交市场市场类比类比动态动态分析分析根椐规划方案，做出根椐规划方案，做出市场市场类比类比项目项目产品产品细细化化建议建议分析及建议分析及建议提交针对销售监控的提交针对销售监控的市场信息市场信息房地产开发全程运营系统服务内容之二建筑策策划划房地产开发全程运营系统服务内容之二建筑方案研讨及审定策划策划并并制制作作各种各种销售销售效果效果图图一、前一、前期期方案方案策划工作策划工作建筑方案研讨及审定80%（占（占80%））策划策划并计算并计算各种各种销售面积销售面积拟订对拟订对设计单位的初步设计要求设计单位的初步设计要求对景观设计单位的设计监督拟订项目拟订项目规划总纲规划总纲对景观设计单位的设计监督从规划及建筑方案角度从规划及建筑方案角度实实行行制定规划方案设计招标文件初步设计监督初步设计监督制定规划方案设计招标文件提出提出各种各种设设施、施、设备、材设备、材料选型意见料选型意见策划策划并提交景观设计大纲并提交景观设计大纲规划方案规划方案策划（标底策划）策划（标底策划）三、后三、后期期方案方案策划工作策划工作（占5%）二、中二、中期期方案方案策划工作策划工作（占5%）15%规划方案研讨及审定（占（占15%））规划方案研讨及审定对对施工阶段影响施工阶段影响建筑方案的建筑方案的设计变更进行审核从规划及建筑方案角度从规划及建筑方案角度设计变更进行审核完成总平规划文件完成总平规划文件进进行施工图行施工图设计监督设计监督根椐根椐市场市场动态动态及销售状况，及销售状况，对对建筑方案进建筑方案进行行动态动态更改，并更更改，并更制制定建筑方案设计招标文件定建筑方案设计招标文件施工图会审并从销售角度提施工图会审并从销售角度提改原销售改原销售效果资效果资料料出更改意见出更改意见对各种设施、设备、装饰材建筑方案建筑方案策划（策划（平、平、对各种设施、设备、装饰材立、剖）料的选用提出技术参考意见立、剖）对对建筑方案的细部进建筑方案的细部进行详尽行详尽策策料的选用提出技术参考意见划（各种构件划（各种构件及平及平面面组合组合关系关系））开发、销售、物管房地产房地产开发开发全程全程运营运营系统服务内容之系统服务内容之三三策划客户客户看房看房通通道道策策划划三、三、销售策销售策划划一、开发策划一、开发策划营销执行营销执行管理管理策策划成划成本本及利润保障及利润保障措措提出项目提出项目开发总体控制开发总体控制施策划施策划营销员培训营销员培训计划计划建议建议销售进度控制计划策划、提供工程招、投标、成本销售进度控制计划策划、售后服务策划提供工程招、投标、成本执行售后服务策划控制控制建议建议执行DM提供各配套专业公司协调项目基础形象创建策划、销售工具（售楼书、销售工具（售楼书、DM、、提供各配套专业公司协调项目基础形象创建策划、户型物管资料等）策划及及管理建议管理建议执行方案（案名、基础文执行方案（案名、基础文户型物管资料等）策划案与视觉设计案与视觉设计等等））提供销售单位提供销售单位管理建议管理建议销售配套销售配套工作工作策策划划项目整合传项目整合传播播策策划、执行划、执行TV销售统计及反馈系统建立文案（文案（TV、报版媒体、报版媒体等等））销售统计及反馈系统建立二、物业管理策划销售执行过程中权力层级二、物业管理策划项目会展项目会展策策划、执行方案划、执行方案销售执行过程中权力层级系统系统的的建立建立售楼部装饰及销售气氛营提供提供物业物业配套配套建议建议售楼部装饰及销售气氛营造方案造方案客户跟踪体系提供提供物业物业前前期期配合配合销售销售客户跟踪体系前期景观策划工作工作建议建议前期景观策划物业管理配合销售策划客户服务体系提供提供物业物业管理管理实实施施建议建议物业管理配合销售策划客户服务体系商业房地产开发、销售、推广系统运营重点方案运作模式市场调查地块评估房地产前置作业投资可行性分析项目建议营销系统管理项目整合行销传播传播系统管理楼盘包装概念设计销控管理售楼中心内部管理销讲培训运营模式营销系统整合管理前置作业营销系统整合管理前置作业传播系统整合管理传播系统整合管理销售顾问销售顾问销控监测销控监测销售代理销售代理房地产房地产前置作业前置作业市场调查市场调查地块评估项目建议地块评估投资可行性投资可行性分析分析项目建议提供全方提供符合提供产品提供全方提供符合提供项目提供项目位房产市市场定位位房产市市场定位技术上实技术上实形象定位场信息，及产品构场信息，及产品构施的依据，施的依据，，寻找目标想的支撑，寻找目标想的支撑，规避投资规避投资市场寻找可实塑造品牌市场寻找可实风风险险现的产品现的产品形象提供策略性利润，降低投资风险提供策略性利润，降低投资风险前置作业内容前置作业内容之之一一市场调查市场调查40（（40工作日）工作日）慨念测试与修正慨念测试与修正市场方案设计市场方案设计房产态势、消费者对房屋需求，区域供给状况，潜在竞争对手状况,媒体评估调查执行调调查查报报告告调查执行数据录入与分析数据录入与分析地块评估地块评估前置作业内容前置作业内容之之二二?自然、社会经济条件，特别是交通运输条件；?预测新的中心（口岸）区位或门户区位；?地当地房产政策及法规（地区类别和允许修建的建筑性地域质及形态）；块分?地貌特征（总规模、地形条件，“五通”条件）；价析?值自然条件对地块的影响；分?外部环境（人文环境、自然环境、地区经济状况、市析政?可实现产品的类型设施、社区配套、交通；条件、治安状况等等。SWOTSWOT机会点、地块优劣、威胁分析分析分析、、地块优劣、地产因子状况分析前置作业内容之三投资可行性投资可行性分析分析前置作业内容之三（10工作日）建设方式和投资预算和风险风险建设方式和投资预算和项目财务评价建设进度项目财务评价分析分析建设进度资资金筹金筹措措投资可行性投资可行性分析分析结论结论项目项目建议建议35前置作业内容前置作业内容之四之四（（35工作日）工作日）目标消费群产品定位目标消费群产品定位规划规划表表现现方案方案假假设设定位定位建筑风格建筑风格定位测试、定位测试人文地理功能、、提供总房型和面及及修修正因素、心品房型和面平假设正积、环艺理特征、质、价积、环艺方案消费行为格设计、交设计、交定位定位通组通组织织定定位位项目整合行销传播项目整合行销传播营销系统管理营销系统管理传播系统管理传播系统管理营销策略项目形象建立整合传整合传播播营销策略目标消费目标消费者者分析分析项目形象建立提供提供准确准确广告传播策主次要及潜VI视觉识别略（NP、TV系统，售楼的的场、场、在目标消费系统，售楼传播概念，书、DM等价格价格及目及目者媒体接书、DM等主次诉求点标消费者其他印刷，阶段传播、标消费者触习惯，生其他印刷定位，提资料媒体策略，定位，提活形态及资料投播计划等）供切实可供切实可对房屋的,广告表现行的营销行的营销要求（创意文案，策略策略设计、制作）公共关系、直效行销，事件行销准确准确定位，定位，有有效传播效传播整合行销传播内容整合行销传播内容宣讲资料与道具备管理费者分析析合管理理合管理理营销与传播效果宣讲资料与道具备入视觉觉管理目标消消费者分营销整整合管传播整整合管设计制作导导入视目标营销传播监测设计制作传播对象设定项目特性分开盘及阶段售楼书、海案名设计、析、销售策与测试、传播主、次及潜信息反馈整报等、户外基础系统略、价格定概念与测试、在目标群定理、阶段反看版、市内设计、应位、销售目阶段传播策略、位、媒体接馈信息分析、展示版等、用系统设、标与进度控主次诉求点、触习惯、、生下阶段应对价目表、合计、VI手制、入市时媒体策略、投活形态、住措施、广告同等册制作机与姿态、播计划、阶段房需求效果测评销售方式、公关计划与执付款方式、行、阶段直效危机应方式行销计划与执行、阶段促销计划与执行销控管理销控管理楼盘包装概念设计售楼售楼中中心心内内部部管理管理楼盘包装概念设计销讲培训销讲培训体体现专业地产现专业地产通过通过管理制度管理制度培培植植一支一支高高度度开发开发商精商精品意品意要求销售要求销售人人员员专业，专业，经验经验丰丰识识与与品品牌牌形形的的行行为为，提，提高高富富、、业业务务熟练熟练象，象，增增强强客客销销售售环节环节效效的的销售销售队伍队伍，，户户购购买欲望买欲望率率的的有有效保障效保障确确保销售保销售成成功功提提高高现场作业现