附件：深圳市法定图则编制容积率确定技术指引（试行）第一章总则1.【编制依据】为贯彻国家城市规划管理依法行政的要求，加强我市容积率管理，提高容积率确定的科学性，依据国家、地方相关法律、法规和《深圳市城市总体规划（2007-2020）》送审稿（以下简称《总规》），借鉴国内外城市和地区的先进经验，结合我市目前容积率管理需求，制定本指引。2.【适用范围】本指引适用于法定图则地块容积率的确定。3.【适用用地类型】本指引主要为法定图则编制中的居住用地（R）、商业用地（C）、工业用地（M）、仓储用地（W）及其混合用地的容积率确定提供依据。政府社团用地（GIC）、对外交通用地（T）、市政公用设施用地（U）、特殊用地（D）等，容积率依照相关规划建设标准和规范确定。第二章居住、商业用地4.【计算公式】居住用地（R）、商业用地（C）地块容积率确定方法如下：居住用地（R）、商业用地（C）地块容积率上限是在密度分区确定的基准容积率的基础上，根据微观区位影响条件进行修正。计算公式如下：FAR规划＝FAR基准×（1+A1）×（1+A2）…；其中：FAR基准为对应的密度分区地块基准容积率；A1、A2等为微观区位影响条件修正系数，分别为地块规模系数、交通修正系数等。5.【密度分区模型】全市用地共划分为六级密度分区（详见附图1）。I级密度分区位于基本生态控制线及其临近区域内，应严格控制，其容积率确定应专门研究。6.【基准容积率】各级密度分区基准容积率按表1和表2确定。（1）表1：居住用地（R）基准容积率表密度分区IIIIIIIVVVI基准容积率-1.21.82.22.63.2（2）表2：商业用地（C）基准容积率表密度分区IIIIIIIVVVI基准容积率-1.82.43.24.25.47.【地块规模修正系数】地块规模修正系数分为居住用地和商业用地两类，分别按下表确定：（1）表3：居住用地（R）地块规模修正系数表用地规模公顷≤0.70.7-11-3≥3，每增加1公顷*修正系数-6%-3%0-5%*不满1公顷的忽略不计，表4同。（2）表4：商业用地（C）地块规模修正系数表用地规模公顷≤0.30.3-0.50.5-0.70.7-1.5≥1.5，每增加1公顷*修正系数-12%-6%-3%0-5%8.【交通修正系数】交通修正系数包括地铁站点修正系数和周边道路修正系数。当两个影响条件同时存在时，应在两者之间选取较大值作为交通修正系数。（1）地铁站点修正系数1)站点综合定位根据各地铁线路详细规划成果确定；2)以站点几何中心作为规定半径计算基点，规定半径分别为200米和500米两个等级；3)对跨越不同规定半径的地块，应依据相应的修正系数和影响范围面积加权平均，折算到整个地块；4)远期实施的地铁线路站点一般不考虑修正。表5：地铁站点修正系数表距离站车站综合定位区位情况点（米）综合枢纽站交通接驳站片区中心站一般站200+80%0+60%+40%修正系数500+60%0+40%+20%（2）周边道路修正系数1)根据地块与周边城市道路的关系，周边道路修正系数分为四类：一边、两边、三边及周边邻城市道路的地块；2)周边城市道路指地块直接相邻的、双向行车道在2条以上的支路、次干道和主干道。表6：周边道路修正系数表地块类别一边临路两边临路三边临路周边临路修正系数0+10%+20%+30%1第三章工业、仓储用地9.【基本规定】工业用地（M）、仓储用地（W）的容积率下限分别按《深圳市工业项目建设用地控制标准（试行）》、《深圳市物流项目用地规划建设标准》确定；本指引仅对地块容积率上限作出规定。10.【工业用地】工业用地（M）容积率上限规定详见表7，工业产业园空间分布详见附图2。表7：工业用地容积率上限指标地块所处区位容积率《总规》确定的52高新技术产业园区4.0个工业产业园区用地其它工业园区用地3.0一般地区4.0其它零星工业用地在商业发达地段，建筑功能比例明确时，可通过混合用地计算公式计算，但最高不超过4.511.【仓储用地】仓储用地（W）分为物流园区仓储用地、一般仓储用地和特种仓库用地三类。（1）【物流园区仓储用地】物流园区仓储用地指总体规划所规定的5类9个物流园区内的用地，其容积率不宜超过4.0。（2）【一般仓储用地】一般仓储用地主要指前款以外、以储运为主、无特殊要求的仓储用地，其容积率不宜超过3.0。（3）【特种仓库用地】特种仓库用地主要指前两款以外、以储运为主并有特殊要求的仓储用地，如特种仓库、危险品仓库、战略储备仓库、专业堆场等，其容积率上限应按有关法规、规范和标准等确定。第四章混合用地12.【混合用地】混合用地是指以一种用途为主、兼有其它一种或多种用途的用地。混合方式一般包括：（1）商业（含办公）与居住混合（通常称为“商住用地”）；（2）商业与工业混合（通常称为“商贸地带”）或办公与工业混合（通常称为“研发用地”）；（3）商业与仓储混合（通常称为“物流用地”）；（4）其它。13.【计算公式】混合用地容积率按下式计算：FAR混合＝FAR1×K1+FAR2×K2+FAR3×K3…；其中：FAR1、FAR2、FAR3—分别为该地块基于各类单一用地功能可确定的容积率；2K1、K2、K3—分别为该地块各类功能建筑面积占建筑总面积的比例。14.【物流用地】物流园区内商业功能要求较高，且建筑功能比例明确的地块，容积率可按混合用地容积率公式计算，但不宜超过4.5。第五章城市更新地区15.【基本规定】法定图则中城市更新单元内改造地块容积率，在满足公共服务设施和市政基础设施等支撑条件的前提下，可在计算容积率的基础上，依据相关政策给予适当提高。16.【政策奖励】在城市更新单元内，提供非仅服务于本单元的道路、公共服务设施和市政基础设施的，可依据土地贡献率等给于相应的容积率奖励。第六章特别规定17.【基本规定】除以上规定外，容积率确定还需充分考虑其它特殊控制要求，如土地综合承载能力、景观生态要求等。18.【城市设计重点地区】对城市设计重点地区，如城市门户、城市地标、文化商业中心、历史文化保护等地区，可结合城市设计的要求确定容积率。19.【条件制约地区】对建筑高度、密度有特殊要求的地区，如特殊地质构造区、机场净空、微波通道、危险品仓库等地区，应结合专业要求确定容积率。20.【景观生态地区】在滨海、滨河、临山、城市公园等景观资源相邻地区，以及水源保护区、红树林湿地等生态资源相邻地区，地块容积率应在环境评估等专题研究的基础上，给予适当折减，以保证景观资源和生态资源的安全。21.【配套制约地区】对公共服务设施、市政基础设施配置紧张，且确无法解决的地区，应适当降低容积率，以满足地区基本配套要求。22.【地形受限地区】因受地形、地貌等环境条件制约，应适当降低容积率，以满足国家相关法规、规范的要求。23.【设计规范要求】容积率确定应考虑建筑间距，满足国家和地方日照、消防等规范的要求。3附图1：容积率指引密度分区示意图4图附图2：深圳市工业园区空间分布示意5附：主要名词释义密度分区——各类城市组成要素，包括物质、社会、人口、经济、市政公用设施、公共配套设施等各层面的活动或者设施在城市空间上的分布强度。开发强度——指城市物质层面的开发建设活动强度的度量衡，主要有容积率、建筑覆盖率和建筑高度等三个主要衡量指标，个别地区还有开放空间率等控制指标。容积率——指某地块上总建筑面积与用地面积的比值，是衡量开发强度的主要指标之一。基准容积率——指以《总规》总量控制为基础，基于密度分区空间控制要求，为各级密度分区赋予的地块容积率计算的基准值。修正系数——指具体地块在基准容积率的基础上，根据地块微观区位条件，基于规划技术理性、政策导向等层面考虑，需给予提高或降低容积率所赋予的指标。计算容积率——根据本《指引》规定，按地块所处区位的基准容积率和微观修正系数所计算的容积率。6